Imoveis Um bom Negócio

Como os melhores investidores calculam e ganham com imóveis

Um cálculo que os melhores investidores em imóveis utilizam:
Para Locação – Calcular prejuízo real para não perder dinheiro.

Exemplo 1:

1) Colocar os valores de Aluguel, Condomínio e IPTU de um imóvel vazio
Aluguel que busca: R$ 2.200,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00
Prazo imóvel vazio: 10 meses

2) Muitos proprietário calculam somente o valor que estão gastando, porém os melhores investidores em imóveis calculam que tem que ver também o valor que deixou de ganhar:
Aluguel que busca: R$ 2.200,00 * 10 = R$ 22.000,00
Condomínio: R$ 350,00 * 10 = R$ 3.500,00
IPTU: R$ 50,00 * 10 = R$ 500,00

Valor que deixou de ganhar e gastou em 10 meses de imóvel parado: R$ 26.000,00

3) OBS: Vamos calcular o valor mensal aplicado na poupança
Valor perdido a cada mês que o imóvel fica vazio: R$ 2.600,00
Valor que poderia aplicar: R$ 2.200,00
Rentabilidade poupança mensal: 0,60%
Valor de ganho valor investido 1 mês: R$ 2.200,00 * 0,60% = R$ 13,20
Valor de ganho valor investido 2 mês: (R$ 2.200,00 + R$ 2.213,20) * 0,60% = R$ 26,48
Valor de ganho valor investido 3 mês: (R$ 2.200,00 + R$ 4.439,68) * 0,60% = R$ 39,84
Valor de ganho valor investido 10 mês: (R$ 2.200,00 + R$ 20.403,60) * 0,60% = R$ 135,60

No final do 10 mês você teria aplicado o aluguel: R$ 22.739,23
Deixaria de gastar de Condomínio e IPTU: R$ 4.000,00
Valor Total: R$ 26.739,23

IMPORTANTE:
Muitos proprietários deixam de baixar um pouco o valor do aluguel, por que estabelecem em suas mentes que o valor justo do aluguel é X, porém esquecem de calcular quanto o mercado paga e quanto prejuízo acaba tendo.

É muito importante não criar amor e apego pelo imóvel, e sim analisar logicamente e matematicamente.

Abaixo mais um exemplo como muitas vezes vale ACEITAR uma proposta um pouco mais baixa.

Para Locação – Calcular que aceitar uma proposta mais baixa é vantajoso em algumas situações

Exemplo 2:

1) Colocar os valores de Aluguel, Condomínio e IPTU de um imóvel vazio
Aluguel que busca: R$ 2.200,00
Aluguel proposto pelo cliente: R$ 1.900,00
Diferença do valor de aluguel que quer pelo que foi oferecido: R$ 2.200,00 – 1.900,00 = R$ 300,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00

2) Se o proprietário tivesse aceitado a proposta de R$ 1.900,00
Aluguel que busca: R$ 1.900,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00
Valor ganhou: R$ 2.300,00

3) Você concorda que na cabeça do proprietário ele pensa que esta perdendo R$ 300,00 por mês, já que baixou de R$ 2.200,00 para R$ 1.900,00.
Digamos que ele recuse a proposta e o imóvel fique vazio 3 meses.
Aluguel que recusou: R$ 1.900,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00
Prazo imóvel vazio: 3 meses

Valor perdido investindo calculando na poupança : (R$ 1.900,00 * 0,60%) 2 meses: R$ 5.768,67
Valor perdido Condomínio: R$ 1.050,00
Valor perdido IPTU: R$ 150,00
Valor Total perdido: R$ 6.968,67

4) Agora vamos pensar que o proprietário conseguiu alugar no 4 mês o imóvel. Ele estará ganhando R$ 300,00 a mais da diferença da proposta que recusou.
Em quanto tempo o Proprietário demorará para recuperar o valor perdido

Valor Total perdido: R$ 6.968,67
Valor que receberá a mais da proposta: R$ 300,00
Tempo que demorará para recuperar o valor perdido: R$ 6.968,67 / R$ 300,00 = 23,23 meses ou seja: Cada mês que o imóvel ficar vazio demora 7,74 meses para recuperar isto excluindo todos os rendimentos da poupança e excluindo a atualização do aluguel sobre o IGP-M no 12 mês.

IMPORTANTE:
Na maioria das vezes vale a pena alugar o imóvel aceitando uma proposta menor do que ficar meses com o imóvel vazio e sem conseguir recuperar o valor perdido.

Neste exemplo eu utilizei 3 meses para alugar, porém se em 3 meses o imóvel não alugou pelo valor de R$ 2.200,00 com certeza o MERCADO não quer pagar este preço ou seja, o proprietário não conseguirá alugar por estes R$ 2.200,00

SOBRE A CRISE E A VENDA DE IMÓVEIS 2015:

Como todos sabem o Brasil enfrenta uma grande crise onde alto desemprego e o baixo número de empregos criados com carteira assinada somente diminui.

Para quem possui imóveis e pretende vende-los é bom pensar em se adequar ao preço que o mercado quer pagar ao invés de criar amor e apego. A decisão tem que ser puramente lógica.

Com o aumento da alta dos juros (Selic) cada vez fica mais complicado para pessoas comprarem imóveis, sejam Usados ou Novos já que o Imóvel ao Longo Prazo aumento muito valor e consequentemente o valor das parcelas.

Para quem viu, a Caixa Econômica Federal limitou a Compra de Imóveis Usados estipulando que TODO COMPRADOR para imóveis do Financiamento SFH pode financiar SOMENTE 50% ou seja, o cliente terá que ter METADE DO VALOR DO IMÓVEL EM DINHEIRO.

Com esta ação atrelada ao alto juros a tendência é que pessoas posterguem e não consigam realizar o sonho da casa própria, e diminuindo a demanda a tendência é que a oferta fique maior e os preços caiam com o passar do tempo, pois quem quiser vender terá que se adequar aos preços que o mercado pode pagar.

Claro que muitos proprietários não acreditam que os imóveis cairão de preço porém ao analisarmos a situação econômica e todas estas ações freando a economia e menor crédito para as pessoas comprarem é óbvio que os preços terão que se adequar. Um exemplo da queda nos preços onde muitos proprietários não acreditaram e hoje estão com os imóveis vazio e desesperados para vender é a região do Morumbi.

Lembro que antes do início da queda dos imóveis avisamos diversos proprietários a baixar os preços, vender e comprar imóveis em outros locais. Se tivessem seguido nosso conselho estariam com bons imóveis ao invés de imóveis parados e desesperados para vender.

Claro que os preços não cairão tão drasticamente no primeiro momento porém depende da recuperação ou não da economia.