segunda-feira, 28 de agosto de 2017

O momento é para comprar na planta, usado ou alugar?


Veja as vantagens e desvantagens de adquirir um imóvel usado, novo ou na planta ou até mesmo avaliar o adiamento do negócio.
Há cerca de um ano, a arquiteta Fabiana Rocha, de 42 anos, decidiu trocar a cobertura em que vivia no Jardim Aeroporto por um espaço maior. Alugar não era uma opção, comprar na planta tampouco. Segundo ela, decorar um imóvel zerado aumentaria em 20% o preço da aquisição, investimento que foi poupado com a escolha de um apartamento usado.
No entanto, com a taxa de juros em um dígito e com previsão de fechar 2017 em 7,5% ao ano, o financiamento não se torna mais atrativo? A resposta, segundo especialistas, é depende.
O crédito imobiliário de fato tende a cair, mas esse tipo de operação deve considerar o risco inerente à compra de algo que ainda não existe, alerta o planejador financeiro Jaques Cohen. “A obra pode atrasar, ser embargada e, na pior das hipóteses, nem ser entregue.”
Ele lembra que as incorporadoras estão enfrentando um alto número de “distratos” – cerca de 50% dos lançamentos de médio e alto padrão foram devolvidos nos últimos 12 meses – pode comprometer a capacidade de entrega das empresas. A projeção de quanto sairão, ao final, as prestações exigidas pelo fluxo de caixa (o que se paga antes da entrega das chaves) é outro ponto que costuma ser ignorado, diz Cohen.
As parcelas são corrigidas mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que pode alterar substancialmente o montante final. Foi o que aconteceu com o químico Diego Clemente, de 31 anos, e sua noiva, a analista de sistemas Bárbara Mariza, de 25. O casal assinou o contrato para adquirir na planta um apartamento de 70 m² em Cotia, na Grande São Paulo, há três anos. Na época, o imóvel sairia por R$ 322 mil. A poucos meses do final da obra, o valor já estava estimado em R$ 390 mil.
Eles foram ao stand de vendas do empreendimento, que está com 50% de estoque, dizem, e simularam uma aquisição. Se comprassem hoje uma unidade idêntica, teriam de desembolsar R$ 318 mil. “Eu me senti lesada e exigimos o mesmo desconto”, conta Bárbara.
A empresa se negou, mas após ameaça de distrato por parte dos compradores, concordou em abaixar para R$ 322 mil o preço final. “Acho que se fosse fechar um negócio agora, daria preferência para um imóvel pronto ou usado, porque na planta sempre há surpresas. Internamente, está bem fiel ao que vimos na perspectiva, mas as áreas comuns e os acabamentos estão aquém”, afirma Diego.

Além de poder avaliar o imóvel já finalizado, quem opta pelo usado tem margem de negociação maior. “A crise econômica colocou os vendedores numa situação menos confortável”, afirma o professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) Fábio Gallo.
Diretor de vendas da Imobiliária Lello, Igor Freire diz que os proprietários estão mais flexíveis. “Estão falando sim até para permutas com imóveis menores ou carros como entrada.” Gallo alerta, porém, para os inconvenientes de imóveis antigos, como a necessidade de reformas. Mais: estar atento à documentação da propriedade e sondar se o condomínio precisa de reparos é fundamental.
Aluguel. Se a ideia é comprar um imóvel, mas a mudança não precisa ser imediata, o conselho do professor de Gestão Financeira da PUC-SP Paulo Romaro é esperar. “Assumir uma dívida de longo prazo em meio à crise, com risco de desemprego, pode ser imprudente.” Neste caso, ele diz que o aluguel deve ser considerado.
Cohen aponta, ainda, outra possibilidade: aplicar em papéis do Tesouro a diferença entre o que iria para o financiamento e o valor pago no aluguel. Ao final do período de investimento, a pessoa terá uma boa entrada e um colchão que diminuirá o sufoco gerado por parcelas maiores, como as anuais.
Mas se o comprador estiver com as finanças estáveis, os lançamentos estocados são mais vantajosos.
“Não há os riscos de construção e a taxa de condomínio já tende a estar fixada. A oportunidade é excelente”, avalia Gallo.
A psicóloga Marisa Provetti, de 59 anos, e o marido Elcio Inhe, administrador de 65 anos, conseguiram R$ 200 mil de desconto na compra à vista de uma unidade em estoque. Eles utilizaram suas reservas para fazer o negócio. O apartamento de 150 m², na Vila Mascote, zona sul, saiu por R$ 1,2 milhão.
“Se tivéssemos precisado vender o imóvel onde morávamos para adquirir este, o negócio não seria tão bom, o mercado está desvalorizado, certamente teríamos perdido dinheiro”, afirma Inhe.
O casal tenta há três meses alugar o imóvel anterior, mas não recebeu nenhuma proposta. “Estamos dos dois lados”, diz Marisa. “Conseguimos um preço ótimo pelo novo. Agora, como proprietários, não temos uma solução para o antigo.”

A psicóloga Marisa Provetti escolheu comprar um apartamento novo estocado e conseguiu R$ 200 mil de desconto
Foto: Tiago Queiroz/Estadão
Bianca Soares, Especial para O Estado
Fonte: Estadão



segunda-feira, 21 de agosto de 2017

Itaú reduz as taxas do financiamento imobiliário



A novidade está valendo desde o dia 10 de agosto

Na última quarta-feira (9), o Itaú Unibanco reduziu os juros para o financiamento imobiliário. A boa notícia é que as novas taxas já estão valendo, desde o dia 10 de agosto, e podem ser ainda menores do que os números divulgados, tudo depende do perfil do cliente e também do seu relacionamento com o banco.

Segundo a nota divulgada pelo banco, para os imóveis que são enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a nova taxa será a partir de 10,7% ao ano mais TR (Taxa referencial), que mostra uma redução de 0,5 ponto percentual sob a taxa anterior.

Agora se o imóvel está no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a nova taxa será a partir de 10,1% ao ano mais TR, o que mostra uma queda de 0,4 pontos percentuais.
De acordo com o banco, as taxas podem chegar a 9,9% ao ano mais TR para os imóveis enquadrados no SFI e até 9,3% ao ano mais TR no SFH, dependendo do perfil do cliente e também do seu relacionamento com o banco.

Caixa anuncia redução no limite para crédito imobiliário


Mudança passa a valer nas linhas Minha Casa Minha Vida e Pró-Cotista

Começou a valer desde a última quarta-feira (16), a redução no valor do financiamento realizado pela Caixa Econômica Federal para a casa própria. Vale lembrar que o banco havia feito um anúncio sobre a medida em junho.

Segundo um comunicado emitido internamente pelo banco, a nova regra diminuiu de 90% para 80% o limite em empréstimos no sistema de amortização constante (SAC). A redução vale para as linhas Minha Casa Minha Vida e Pró-Cotista, que oferece juros menores a trabalhadores titulares de contas vinculadas ao FGTS, no financiamento imobiliário, e com recursos do FGTS.
De acordo com a instituição, as novas regras começam a valer para novos contratos, revertendo assim o movimento feito pelo banco no final de 2016, quando houve um aumento nos limites do financiamento.
Na tabela Price, que possui prestações constantes, a Caixa decidiu manter o teto no caso do programa Minha Casa, Minha Vida. Reduziu, entretanto, de 70% para 60% o limite para imóvel usado financiado pela linha Pró-Cotista e de 80% para 70% no financiamento de imóveis com recursos CCFGTS.
Os clientes que já deram entrada no seu contrato de crédito imobiliário junto à Caixa, conforme uma fonte, têm um prazo para finalizá-lo nos tetos antigos. O banco confirmou a mudança e esclareceu que essa adequação deve impactar menos de 10% dos clientes que procuram o banco para realizar operações de financiamento.