segunda-feira, 23 de setembro de 2013

Conheça os riscos dos contratos de gaveta

Saiba como se proteger para não cair nas armadilhas deste antigo tipo de negociação imobiliária.
O famoso “jeitinho brasileiro” deu origem a uma antiga e perigosa prática de negociação imobiliária: os contratos de gaveta. Mesmo proibido desde 1964, o acordo verbal de cessão de direitos e obrigações, no qual uma pessoa que comprou um imóvel com financiamento habitacional vende o bem e transfere a dívida a um terceiro sem informar ao banco, ainda se faz presente nas negociações de compra e venda de imóveis.
Agora, os “gaveteiros” estão na mira do Ministério das Cidades, que prevê punir, com a perda da casa, o proprietário que repassar o bem adquirido por meio do programa habitacional ‘Minha Casa, Minha Vida 2’.
Diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH/Nacional), Lúcio Delfino explica que, apesar de não haver lei específica, proprietário e mutuário que se envolvem nesse tipo de acordo podem sofrer penas.
Entre elas, ver o contrato de financiamento suspenso, ter de antecipar o pagamento das parcelas da dívida a vencer, sofrer restrição de crédito habitacional para aquisições futuras por até cinco anos e, inclusive, perder o bem.
“O controle desse tipo de prática pelos bancos é difícil. Mas os riscos ao comprador e vendedor são altos demais e não compensam. Se o mutuário não pagar a dívida, é o nome do dono, ou da esposa se for casado, que vai para o SPC ou Serasa. Para o comprador, não há o respaldo do seguro habitacional no caso de morte, por exemplo. Hoje, os bancos já promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento sem cobrar a mais. É preciso apenas estar com o nome limpo”, diz.
Vendedor
-Exija do comprador (mutuário) garantias para o pagamento da dívida assumida.
-Certifique-se da idoneidade do comprador. É o seu nome que vai aparecer perante o banco financiador.
-Se o “gaveteiro” não pagar, é o nome do proprietário que vai parar no SPC e no Serasa.
-A elaboração de contrato dá segurança ao titular do bem no caso da falta de pagamento da dívida.
Comprador
-Antes de fechar o negócio, peça ajuda de um advogado para elaborar o contrato de gaveta. Isso assegura que você não corra o risco de perder o imóvel:
-Caso o titular venha a morrer e os herdeiros dele se neguem a cumprir o acordo;
-Se atrasar o pagamento de parcelas.
-Quando uma ação de revisão da dívida é ajuizada, o contrato garante a devolução de valores ao mutuário.
Transferência no banco sem taxas e novas burocracias
Num contrato de gaveta, a morte de uma das partes pode gerar uma crise muito mais grave do que se imagina. Para a família do comprador (mutuário), há o risco de perda do bem pelo não pagamento das prestações futuras, já que não é possível ter a ajuda do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nem do seguro habitacional para quitar a dívida.
Além disso, se o vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.
Para evitar dor-de-cabeça, a dica é regularizar a transferência da propriedade e da dívida no banco. É como se um novo pedido de financiamento habitacional fosse feito à instituição financeira, sem embaraços ou aumento das taxas ou prestações.
É o que recomenda o diretor da ABMH/Nacional. “A falta de informação e a restrição no nome, que não pode estar negativo, é que afastam compradores e vendedores. A cessão é simples e não há grandes restrições. O mutuário pode, inclusive, ter o auxílio do FGTS para fazer o pagamento do sinal de compra. O valor é pago diretamente ao proprietário, e o restante da dívida do imóvel pode ser financiado com o próprio banco”, afirma Delfino.
Transferência
Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e mutuário entrem em contato, juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.
Delfim destaca que hoje não há mais a cobrança de taxa extra para fazer a transferência da propriedade do bem. A única exigência é que as partes, titular e mutuário, tenham o nome limpo tanto no Serasa quanto no SPC.
Uso do FGTS
Ao fazer a negociação com o banco, o mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater parte da dívida ou pagar o sinal que o proprietário vai cobrar pela venda do imóvel.

Brasil é o segundo melhor lugar do mundo para os investidores do mercado imobiliário

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Subindo uma posição, o país ultrapassou a China em levantamento mundial. Antes em 26º lugar entre as cidades mais promissoras, São Paulo atingiu a quarta posição
No ranking dos melhores países para se investir em imóveis, o Brasil ocupa a segunda posição neste ano – em 2011 o país estava em quarto lugar. Mas a maior surpresa para nós, brasileiros, ficou por conta da cidade de São Paulo, que subiu da 26ª colocação na mesma lista, para o cobiçado 4º lugar.
A avaliação é da Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Association of Foreign Investors in Real Estate, Afire), que lançou recentemente seu levantamento anual, com os principais lugares em que seus membros estão mais interessados em comprar imóveis.
Os EUA ainda são o lugar favorito entre os investidores. A China, segunda na lista em 2011, cedeu seu lugar para o Brasil em 2012. De acordo com a pesquisa, conduzida pela Wisconsin School of Business (EUA), os imóveis mais cobiçados neste ano estão nos seguintes países:
1. EUA (1º lugar há várias edições)
2. Brasil (4º lugar no ano passado)
3. China (2º lugar no ano passado)
As principais cidades no mundo para o investimento em 2012 são:
1. Nova York (1º lugar ano passado)
2. Londres (3º lugar no ano passado)
3. Washington, DC (2º lugar no ano passado)
4. São Paulo (26º lugar no ano passado)
5. São Francisco (10º lugar no ano passado)

Brasil

O destaque dado ao Brasil e à São Paulo é compreensível: o mercado interno brasileiro está crescendo incrivelmente. Empresas como a Caterpillar e a Deere estão investindo em operações de manufatura no país para crescer rapidamente no mercado de equipamentos de construção.
A indiana Tata Motors, proprietária das marcas Jaguar e Land Rover, também estaria construindo uma fábrica por aqui com o objetivo de atender à demanda de automóveis e, provavelmente, para evitar mais impostos sobre os carros importados, já que o governo aumentou recentemente a tributação sobre este segmento. Ditto, Nissan Motors e possivelmente a Volkswagen também planejam fazer o mesmo.
Para reportagem da Forbes, a história maior por trás desses números é que os EUA estão levando uma surra por conta das dificuldades internas do Congresso (a dificuldade em aprovar o aumento do teto da dívida americana é um bom exemplo) e da lenta recuperação econômica.
A Afire ressalta em sua pesquisa que os EUA continuam a ocupar a primeira posição em termos de potencial de valorização de imóveis, mas sua vantagem está diminuindo. A diferença que separa os países do primeiro e segundo lugar no ranking deste este ano é de 23,8 pontos percentuais, a menor desde 2008.
Fonte: Época Negócios

Aprenda truques para decorar pequenos ambientes

Um espaço pequeno pode ganhar amplitude através das cores, dos móveis e da iluminação escolhida para a decoração
Foto: Para ampliar visualmente um ambiente, use espelhos, cores claras e procure iluminar totalmente o espaço / Crédito: Divulgação
Para ampliar visualmente um ambiente, use espelhos, cores claras e procure iluminar totalmente o espaço / Crédito: Divulgação
Decorar um ambiente pequeno é, com certeza, um desafio. Em cada mínimo detalhe pode existir uma maneira de driblar a falta de espaço. É preciso apenas descobrir qual. Com um bom planejamento estratégico – e uma pitada de boas ideias – é possível criar um ambiente aconchegante mesmo que o número de metros quadrados disponíveis seja um pouco apertado. “Tudo deve ser escolhido com muito critério”, aconselha Daniella de Barros, arquiteta. Aqui, Daniella e a designer de interiores Cristina Barbara dão dicas para você otimizar o espaço que tem disponível em casa.
Móveis
Em se tratando de cômodos pequenos, todo “cantinho” tem que ser aproveitado. E os móveis podem ser os principais responsáveis por otimizar – ou não – estes ambientes. Peças muito grandes e profundas ou que não oferecem praticidade podem limitar ainda mais um espaço que já é reduzido. Portanto, móveis planejados e  multifuncionais são as melhores alternativas. “Com eles, dificilmente, vai faltar espaço livre, mas é preciso atentar-se aos detalhes. Dá para economizar bastante espaço com o guarda-roupa, por exemplo, se ele tiver portas de correr ou até mesmo se a televisão estiver dentro dele”, afirma Daniella de Barros, arquiteta. Já os móveis multiuso, como a beliche com escrivaninha ou sofá com encosto removível, ocupam o espaço de uma peça, mas oferecem mais de uma funcionalidade.
Vidros e espelhos
Uma dica para ganhar espaço – ao menos no campo visual – é usar espelhos. “Eles garantem profundidade e, com isso, criam a ilusão de que o espaço é maior”, afirma Cristina Barbara, designer de interiores. Outra forma de ampliação é promover uma integração entre cômodos. “Usando apenas uma porta de vidro para separar dois ambientes você ganha espaço porque integra os cômodos e porque é possível enxergar o outro lado”, aconselha a designer.
Cores
Até mesmo as cores, por incrível que pareça, exercem influência na maneira como as pessoas percebem o ambiente, amplo ou não. “Cores claras ajudam a aumentar o espaço”, diz Daniella de Barros. Mas isso não significa que uma casa pequena deva ser inteiramente clara. Quem não abre mão de um toque de cor forte pode criar um espaço com paredes em tons neutros e combinar objetos coloridos, como almofadas e abajures. Cristina Barbara dá outra sugestão: “pinte apenas uma parede e deixe as demais brancas ou de tons claros. Isso dá profundidade”.
Iluminação
Quanto maior o alcance da luz, mais amplo o espaço parecerá. “Para conseguir o efeito, opte por uma iluminação geral, que abrange todo o ambiente. Fazer uma sanca é uma ótima alternativa. E lembre-se de evitar iluminar detalhes”, sugere a decoradora Daniella. O efeito da luz pode, inclusive, fazer o pé direito do espaço parecer maior. Basta saber usá-la a seu favor.
Em ambientes pequenos opte por móveis multifuncionais como a beliche usada pela designer de interiores Cristina Barbara no projeto de um quarto infantil

sexta-feira, 13 de setembro de 2013

Imóveis o negócio mais seguro para investir



O investimento em imóveis era forma mais escolhida pelas pessoas na hora de guardar dinheiro para o futuro, pois é o único investimento que sempre esta disponível e é um investimento que pode gerar renda sem que o investidor precise ter grandes conhecimentos do mercado imobiliário.

Investir em imóveis na planta é um investimento á médio e longo prazo, onde o investidor pode recuperar o investimento com a venda do imóvel após a entrega do imóvel e gerar um bom lucro, pois esse tipo de imóvel tem uma rápida valorização e o grande investimento em infraestrutura que acompanha novos empreendimentos costuma aumentar muito essa valorização.

Investir em imóveis prontos é um investimento á curto prazo, onde o investidor pode começar a recuperar os investimentos em um prazo menor, com o aluguel do imóvel ou mesmo com a venda. Porem muitas vezes é preciso investir em reformas e adaptações do imóvel antes de aluga-lo. Essas reformas podem encarecer o imóvel, mas geralmente ajudam a valoriza-lo.

Investir em terrenos é um investimento que dependendo do local onde o imóvel se encontra pode gerar um excelente lucro, porem se não for bem estudado o comprador pode ficar com o imóvel encalhado, mas se não for precisar do dinheiro da venda do imóvel a longo prazo pode ser um excelente investimento.

Antes de investir em imóveis procure saber mais sobre a região principalmente sobre projetos de infraestrutura que podem valoriza-lo ou desvaloriza-lo.

O se você não conhece o mercado imobiliário na região onde pretende investir procure consultar um profissional para ajuda-lo a ter uma ideia sobre o investimento em imóveis na região antes de começar a definir como investir.

Mas lembre-se investir em imóveis sempre será um investimento seguro e existem varias formas de investir em imóveis e dependendo do perfil do investidor o imóvel pode gerar uma renda mensal ou apenas um lucro na hora da venda.

sábado, 7 de setembro de 2013

9 dicas para financiar



No momento de comprar um imóvel financiado, siga alguns passos importantes


Faça uma análise dos gastos que terá com o imóvel para saber quanto comprometer da renda

Texto: Fernando Pedroso | Foto: SXC

O sonho da casa própria nunca esteve tão próximo de se realizar para os brasileiros como agora. Com o crédito facilitado e as taxas de juros mais baixas, as oportunidades de se fazer um bom negócio crescem a cada dia. Mas como financiar esse imóvel? Será mesmo a hora de dar esse importante passo na vida? O WebCasas listou dicas para financiar um imóvel que podem ajudar nessa decisão.

1. Analise o seu momento e o de sua vida financeira
Antes de mais nada, pense sobre o momento da sua vida profissional e suas condições financeiras para ver se vale mesmo a pena comprar um imóvel financiado. “Quando for comprar o primeiro imóvel, a prioridade deve ser a acessibilidade financeira e a qualidade de vida. Para um jovem em início de carreira, às vezes vale mais a pena alugar um imóvel perto do trabalho até atingir uma estabilidade profissional”, explica José Roberto Machado Filho, diretor executivo de negócios imobiliários do Banco Santander.

2. Avalie o comprometimento da sua renda
Ao financiar um imóvel, o comprador precisa se planejar, pois estará comprometendo uma fatia importante de sua renda por alguns anos e é bom escolher um imóvel com um preço justo. “Essa é a hora da pesquisa. É possível encontrar nos classificados, por exemplo, dois imóveis com o mesmo preço, mas com condições de moradia bastante diferentes”, explica Nerian Gussoni, executiva de negócios imobiliários do Banco Santander. Vale lembrar que o imóvel adquirido pode ser apenas o seu primeiro e esse pode servir no futuro como parte do pagamento de sua próxima moradia, mais espaçosa por exemplo. Ou seja, oriente sua compra para sua necessidade atual e evite “dar um passo maior do que as pernas”.

3. Tome precauções para o caso de desemprego
O ideal é ter uma reserva financeira para que, se você passar um período desempregado, possa honrar algumas parcelas de seu financiamento até se realocar. Uma alternativa interessante é a oferecida pelo Banco Santander, o Seguro Parcela Protegida. Pagando um pequeno valor de seguro junto à parcela de seu financiamento, você pode garantir a quitação de três, seis ou oito parcelas de seu empréstimo, conforme o plano contratado.

4. Conheça os tipos de financiamentos
Também é importante conhecer as modalidades de financiamento disponíveis conforme o sistema de amortização e sistema de correção. Há dois tipos de sistema de amortização: Price e SAC. No primeiro, também conhecido como tabela Price, o valor da mensalidade não varia e o comprador sabe qual será o valor das parcelas do início ao final do contrato, ou seja, serão as mesmas. No segundo, o SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas começam maiores e vão reduzindo ao longo do contrato. Nesse sistema, as parcelas não são constantes e, por serem maiores no começo, você amortiza mais rápido seu contrato – o que incorre em um menor volume de juros pagos ao longo do contrato se compararmos ao sistema Price. No Santander, adota-se o sistema SAC para as parcelas atualizáveis, ou seja, para aquele financiamento em que o saldo devedor sofre correção pelo índice da poupança, atual TR (taxa referencial), enquanto que, para sistema Price, aplica-se apenas parcelas fixas (sem correção). O importante é você entender o seu momento de vida para decidir entre os tipos de amortização. Por exemplo, se seu fluxo mensal está mais comprometido e ficará apertado com o SAC, o ideal será o sistema Price.

5. Escolha com cuidado seu futuro imóvel
“Há uma certa euforia em relação aos imóveis novos na planta, mas há boas oportunidades nos usados ou novos já prontos”, conta Machado. Nesses casos, a mudança pode ser imediata e as chances de conseguir um preço mais atraente são maiores. “Uma das vantagens de se comprar na planta é poder mudar alguns itens do projeto durante a construção. Algumas construtoras permitem isso”, completa. Além disso, vale avaliar o bairro onde você vai morar, a proximidade de comércios do seu interesse, infraestrutura e segurança, entre outros itens.

6. Agilize a documentação para a compra
Para ter seu financiamento aprovado com rapidez, pesquise na instituição bancária escolhida quais os documentos devem ser entregues. Machado, do Santander, orienta: “O ideal é ter exatamente o que é pedido nos prazos solicitados. O processo é cuidadoso e, para segurança do comprador e do banco, exige alguns documentos para ser concluído, cabendo ao cliente ter a documentação em mãos para aprovar seu financiamento o quanto antes”.

7. Usufrua de toda assessoria oferecida pelo banco
Os bancos que oferecem financiamento imobiliário, em geral, utilizam uma assessoria especializada que avalia documentação e eventuais impeditivos para a compra do imóvel. É bom aproveitá-la ao máximo. É feita uma vistoria para saber se o preço do imóvel está dentro dos padrões do mercado e se a casa ou o apartamento possui algum tipo de impedimento para a venda, dando tranquilidade para o cliente e evitando aborrecimentos futuros. Esse serviço é de grande valia e algumas pessoas optam por financiar ao menos uma parte do imóvel comprado pela segurança de ter esse serviço.

8. Calcule os custos de uma possível reforma
Ao comprar um imóvel, provavelmente você vai precisar fazer alguns ajustes, que podem ir de uma simples pintura à troca completa dos pisos, da rede elétrica ou hidráulica. Nesses casos, veja se esse custo está previsto no seu orçamento. Caso a escolha tenha sido por um apartamento na planta, na maioria dos casos, ele vem sem piso, acabamento em gesso e armários. É preciso, então, ter esse custo previsto junto com o de outras personalizações que você planeja fazer.

9. Saiba qual será o custo mensal de condomínio
Ao escolher o condomínio em que vai morar, você deverá pesquisar qual é o custo da taxa condominial, que também vai comprometer uma fatia do seu orçamento mensal. Essa mensalidade varia conforme a estrutura do empreendimento e a quantidade de apartamentos ou casas do condomínio. Quanto mais pessoas para dividir os custos como manutenção, salários e insumos, menor deverá ser a taxa.

O proprietário vai vender o imóvel: como inquilino, tenho preferência? Como proceder?

  • O locatário tem sempre a preferência na hora em que o proprietário coloca o imóvel à venda, mas precisa estar atento para prazos e exigir informações completas sobre condições de pagamento O locatário tem sempre a preferência na hora em que o proprietário coloca o imóvel à venda, mas precisa estar atento para prazos e exigir informações completas sobre condições de pagamento
O locatário (inquilino) de imóvel urbano tem a preferência para aquisição da casa, apartamento ou outro tipo de construção a ele alugado, em igualdade de condições com terceiros, nos termos do que dispõe o artigo 27 da Lei 8245/9, a Lei do inquilinato.
Nesse sentido, a Lei do Inquilinato determina que se o locador (ou seja, o proprietário) pretende vender o imóvel, ele deverá previamente oferecê-lo ao locatário para que este exerça, ou não, o seu direito de preferência na aquisição do imóvel. Essa comunicação deve ser feita por escrito e com a comprovação de conhecimento dos seus termos. Além disso, deve incluir todas as informações sobre as condições da venda, isto é, preço, forma de pagamento, existência ou não de ônus sobre o imóvel, bem como horário e local em que poderá o locatário examinar toda essa documentação.

Recebida a mencionada comunicação, e pretendendo o locatário exercer o direito de preferência, deverá manifestar a sua aceitação de forma clara, no prazo de trinta dias.

Se o locatário manifestar a aceitação da proposta para compra e, depois, o proprietário desistir do negócio, o artigo 29 prevê que ele (proprietário) deve assumir a responsabilidade pelos prejuízos eventualmente provocados, inclusive sobre lucros cessantes.
Ainda que não expresso pela lei, parece-me que o mesmo direito terá o proprietário do imóvel no caso de o inquilino, após manifestar a sua aceitação quanto ao direito de preferência, não prosseguir com a conclusão da compra.
Devo ressalvar que o direito de preferência não alcança as seguintes situações: perda ou venda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação e integração do bem ao capital social de empresa.
Se o locador proceder à venda do imóvel sem o oferecer previamente ao inquilino, é possível tomar duas providências:
  • pleitear perdas e danos junto ao locador, ou
  • depositar o preço e demais despesas do ato de transferência com o objetivo de haver para si o imóvel, desde que o faça dentro do prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis. Nesta hipótese, o contrato de locação deverá estar averbado junto à matrícula pelo menos 30 dias antes do registro da alienação.

Vale notar que o parágrafo único do artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) impõe que o contrato de locação que se pretende averbar junto à matrícula do imóvel deverá estar subscrito por duas testemunhas.
Se o imóvel for alienado (no sentido de ter sua propriedade transferida para um terceiro) durante a locação, o artigo 8º da Lei 8245/91 autoriza o adquirente a denunciar a locação, concedendo ao inquilino que habita o imóvel o prazo de 90 dias para desocupá-lo. Essa denúncia deve ser feita pelo comprador dentro do prazo de 90 dias a contar do registro do imóvel, sob o risco de assumir a locação e, assim, não poder entrar no seu bem.

Por fim, cabe observar que o inquilino pode fazer prevalecer a locação do imóvel vendido a terceiro se preencher duas condições:
  • no contrato de locação deve estar previsto o que se denomina “cláusula de vigência”, ou seja, a cláusula que garante ao locatário o direito de permanecer no imóvel durante todo o prazo contratado, ainda que o imóvel seja alienado a terceiro
  • que o contrato de locação esteja averbado no registro de imóvel.