terça-feira, 19 de janeiro de 2016

Preço de imóveis deve ter perda real de 10% este ano


O mercado imobiliário tende a continuar no vermelho em 2016. Essa é a previsão do economista do FipeZap, Raoni Costa.
Depois da perda real de 8,48% em 2015 diante da inflação calculada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a expectativa é que o preço de vendas de imóveis continue avançando em ritmo muito mais baixo do que a inflação.
“Enquanto essa situação de recessão continuar, acredito que o mercado imobiliário vai continuar sofrendo”, diz ele.
No meio do ano, a Fipe lançou um estudo apontando queda nominal de 5% no preço dos imóveis em 2016, o que levaria a uma perda real de mais de 10% em 2016 segundo as expectativas para a inflação, que hoje estão na casa dos 7%.
Oferta de imóveis
Para Costa, a oferta de imóveis deve começar a cair a partir deste ano. “O número de venda de imóveis ainda é razoável, porque você está vendendo imóveis construídos em 2013 e 2014″, diz ele.
“O ano de 2015 já foi um em que a gente viu uma retração muito grande no lançamento de novos imóveis e, em 2016, a gente vai dar um passo a mais nisso”, aponta.
Segundo ele, a tomada de decisão de compra – que é mais lenta no mercado imobiliário do que no resto do mercado -, mudou e isso impactará a oferta, que tende a se retrair ao longo dos próximos anos.
Aluguel
Os imóveis alugados estão em situação ainda pior que a dos imóveis à venda. O preço dos aluguéis recuou sete vezes consecutivas ao longo de 2015 e, nos 12 meses encerrados em junho, a perda real chega a 14%.
“Eu interpreto da seguinte maneira: muitos proprietários que iam vender imóveis não estão dispostos a baixar tanto o preço e resolvem alugar, o que fez aumentar a oferta de aluguéis”, diz ele.
Porém, sua aposta é de que haverá uma alteração na tendência nos próximos meses e que o preço do aluguel não ficará tão mais fraco que o preço da venda de imóveis por muito mais tempo.
“A diferença entre eles deve começar a se fechar, mas não dá para esperar muita coisa do mercado de aluguel”, afirma.
Comprar ou alugar?
Para o consumidor que está na dúvida entre comprar ou alugar um apartamento, Costa diz que sua expectativa se mantém no aluguel.
“Eu acho que é um bom momento para quem busca alugar e, se o aluguel continuar caindo, o contrato de aluguel é muito mais curto que o financiamento de um apartamento”, diz ele.
Para quem se decidiu pela compra, a dica é ter cautela, pois adiar a compra pode render uma grande economia.
“A taxa de juros hoje está muito alta, se o consumidor tem o dinheiro guardado, ele conseguirá um bom rendimento se aplicá-lo em um fundo”, diz Costa.
Ou seja, para quem tem dinheiro guardado, comprar um imóvel hoje pode representar perda de dinheiro.
“O melhor momento para comprar o imóvel será quando eles pararem de perder em relação a inflação e voltarem a subir. Mas quando isso vai acontecer é difícil saber”, completa.
Fonte: Exame

sábado, 9 de janeiro de 2016

Preços dos aluguéis caem 14% em 12 meses, aponta FipeZap



O proprietário de imóveis para alugar está perdendo, além da inflação, mais 3,30% no ano e 3,23% em 12 meses
O valor médio dos aluguéis recuou 0,68% em novembro na comparação com outubro, apontou o Índice FipeZap de Locação, que acompanha o preço do aluguel residencial em 9 cidades brasileiras.
Esta é a sétima queda nominal consecutiva nessa base de comparação.
O dado confirma o cenário de desaquecimento do mercado imobiliário e a queda na renda da população, que obriga os proprietários de imóveis vazios a aceitar descontos para alugar suas propriedades.
Perda de 14% em 12 meses
No ano, o índice acumula queda nominal de 3,30% e de 3,23% em 12 meses. Já a inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumula 9,62% no ano e 10,48% em 12 meses.
Ou seja, o proprietário de imóveis para alugar está perdendo, além da inflação, mais 3,30% no ano e 3,23% em 12 meses.
Somando inflação mais a queda nominal dos preços, a perda real total dos proprietários é de 13,24% no ano e 14,05% em 12 meses.
Salvador lidera quedas
As maiores quedas no mês foram em Salvador (-2,24%) e São Bernardo do Campo (-1,46%). Rio de Janeiro (-0,91%) e São Paulo (-0,76%) também recuaram.
As únicas cidades que não recuaram no mês foram Porto Alegre (0,49%) e Curitiba (1,29%).
Em novembro de 2015, o retorno médio anualizado com aluguel foi de 4,6% ao ano, a menor desde 2008, quando começou a ser feita a pesquisa FipeZap.
Esse valor equivale ao ganho em relação ao preço do imóvel que o proprietário terá ao alugar seu imóvel, e é diferente da comparação mensal dos aluguéis.
O retorno máximo do aluguel chegou a 8% ao ano em 2008 e veio caindo, até atingir 5% no fim de 2014.
O preço médio anunciado para locação por metro quadrado nas 9 cidades pesquisadas em novembro foi de R$ 32,29 por mês.
A cidade com o metro quadrado mais caro foi o Rio de Janeiro (R$ 37,85/mês), seguida por São Paulo (R$ 36,04/mês).
O aluguel mais barato foi em Curitiba (R$ 16,38/mês).
Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para novos aluguéis.
Ou seja, o Índice FipeZap de Locação não mede a variação dos contratos vigentes (normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV ou por outros índices de correção).
Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando.
Fonte: Exame

segunda-feira, 4 de janeiro de 2016

COMO SE PLANEJAR PARA COMPRAR UM IMÓVEL EM 2016


As notícias sobre a economia em geral no país não têm sido das mais agradáveis nos últimos meses, elevação da taxa de juros, aumento do desemprego, estagnação do comércio, estagnação de várias indústrias, etc. E no mercado imobiliário, não tinha como as notícias serem muito diferentes, além do aumento da taxa de juros, está mais difícil ter acesso ao crédito, o percentual do imóvel permitido para financiamento também foi reduzido para alguns casos, tudo isso tem levado a uma queda nas vendas de imóvel por todo o país e estagnado os preços que vinham em alta.
Parece que a situação não está muito boa para quem pretendia comprar um imóvel por agora, certo? Certo e errado, a situação econômica geral do país realmente dificulta um pouco a vida dos brasileiros e consequentemente a realização do sonho da casa própria, mas, por outro lado, com a dificuldade atual enfrentada para vender imóveis novos e seminovos, quem se planejar pode conseguir um excelente negócio sem se complicar. Nesse post vamos ajudar você a se planejar para comprar um imóvel em 2016.
Para começar, vamos verificar melhor como está o cenário do mercado imobiliário atualmente, como estão variando os preços, os financiamento, os juros, enfim, uma abordagem completa do cenário imobiliário atual para entendermos melhor o que está ocorrendo.

Cenário do Mercado Imobiliário

Para melhor analisar a situação atual do mercado imobiliário, a análise foi dividida em dois principais assuntos: Financiamento e Preço dos imóveis.

Financiamento e juros

O ano de 2015 tem sido um ano marcado por grandes altas na taxa de juros básica, a taxa SELIC. Como essa é a taxa base de juros, sua elevação, eleva também, normalmente, todas as outras taxas de juros. O ano de 2015 já começou com taxa de juros altas, vindo de vários aumentos no ano de 2014, com a SELIC à 11,75% ao ano e até o presente momento houveram 4 elevações na taxa.
O primeiro aumento foi de meio ponto percentual e elevou a taxa para 12,25%, o segundo aumento, em março, fez a taxa passar à 12,75% ao ano. Logo no mês seguinte, maio, houve outro aumento que fez a taxa ir à 13,25% ao ano, e o último aumento ocorreu no mês de junho, trazendo a taxa para o valor atual de 13,75% ao ano.
O aumento considerável na taxa de juros nos últimos dois anos, somados ao desempenho econômico geral do país, fez com que ocorresse um impacto significativo no volume de financiamentos imobiliários realizados no país. Números obtidos através da Secovi mostram que no primeiro mês de 2015 houve uma queda de mais de 11% no número de unidades financiadas em relação ao último mês de 2014. O valor total financiado também sofreu queda considerável, 14,13% a menos do que em dezembro de 2014.
Além dessa queda natural causada pela alta nos juros e situação econômica, outros fatos interferiram diretamente no cenário atual do financiamento no país. No mês de maio a Caixa Econômica Federal reduziu o limite máximo para financiar imóveis usados para 50%, isso quer dizer que o comprador teria que dar 50% do valor do imóvel de entrada, o que dificulta bem a vida para alguns. Essa medida vale apenas para os financiamentos realizados pela Caixa, porém como ela é o banco com maior procura por financiamento imobiliário, principalmente por causa de suas taxas que costumam ser melhores, essa medida impactou diretamente o número de financiamentos realizados e consequentemente no número de unidades usadas vendidas.
Do ponto de vista de financiamento imobiliário e dos juros aplicados, o cenário não é o melhor para quem está buscando um imóvel, de forma resumida os juros estão altos e está mais difícil conseguir um financiamento. Para quem busca um imóvel para investimento, é muito importante colocar tudo no papel pois esse cenário pode alterar consideravelmente o retorno do investimento, podendo até deixar de valer a pena. Para quem busca um imóvel para morar, esse cenário também não ajuda, porém tal cenário também leva à notícias boas, que podem ajudar e muito aquelas pessoas que se planejaram ou estão se planejando.

Preço dos imóveis

Se do ponto de vista do financiamento as notícias não são das mais animadoras, os preços dos imóveis podem trazer alguma noticia boa para aqueles que pretendem comprar sua casa no ano que vem.
O Índice FipeZap divulgado no dia 3 de Julho de 2015 mostrou que o preço dos imóveis teve queda real (considerando a inflação) de 4,45% no primeiro semestre do ano. Para a maioria das cidades o preço do imóvel aumentou, porém teve um aumento menor do que a inflação do mesmo período. Você pode pensar por um momento que isso não é vantagem, afinal de contas o preço subiu de qualquer maneira. Sim os preços subiram, porém para quem se planejou, e deixou investido em uma boa aplicação o dinheiro que será usado na aquisição do imóvel, isso significa que o seu dinheiro valorizou mais que os imóveis (em média), ou seja, de certa forma o imóvel ficou sim mais barato. Veja na figura abaixo a variação do preço dos imóveis no primeiro semestre para algumas das principais cidades do país.



A inflação para o período, segundo o IBGE é de 6,10%, com isso podemos perceber que apenas a cidade de Florianópolis, dentre as cidades apresentadas no gráfico, tiveram um aumento real no preço dos imóveis, enquanto as outras 19 cidades tiveram queda. Para as cidades de Curitiba, Brasília e Niterói, os preços dos imóveis sofreram quedas nominais.
Analisando o cenário de maneira geral, podemos perceber que os juros estão mais altos, o financiamento mais difícil, e, em média, os preços dos imóveis sofreram apenas queda real (quando considerada a inflação), o que só é vantagem para quem se planejou para realizar a compra de seu imóvel.
Ou seja, o planejamento, que sempre foi algo muito importante, só ganhou ainda mais importância em um cenário como esse vivido nos dias de hoje no Brasil. O fato de você se planejar ou não pode ter um impacto financeiro significativo em seu balanço e até mesmo possibilitar ou não a compra do seu imóvel do sonho. Por isso, neste post, vamos te ajudar com algumas dicas de como se planejar para comprar seu imóvel, você verá que não é difícil e que os resultados podem ser animadores.
Para começar, vamos abordar o planejamento financeiro, afinal ele ponto fundamental na compra de um imóvel, e não se planejar financeiramente pode representar problemas graves no futuro, que podem levar até mesmo à perda do tão sonhado imóvel, ou de outros bens importantes.

O planejamento financeiro

A ordem certa

Vamos começar a falar do planejamento financeiro tocando em um ponto que, na verdade, tem a ver com o comportamento adotado pelo comprador. É muito comum as pessoas saírem em busca de um imóvel, dedicarem muitas e muitas horas, visitas e mais visitas para encontrar um imóvel que lhe agradem para só depois tentar encaixá-lo no orçamento. Isso é errado, e muito perigoso.
O perigo ocorre pois após visitar o imóvel dos seus sonhos, e descobrir que ele está acima de sua capacidade de pagamento, você irá começar a buscar todos os meios possíveis para conseguir encaixá-lo no orçamento. E é justamente ao fazer isso que você pode comprometer as suas economias mais do que deveria, ou entrar em um financiamento com prazo longo demais ou com taxa de juros mais altas, o que pode gerar parcelas maiores que podem acabar te comprometendo financeiramente no futuro próximo.
Por isso, quando começar a procurar pelo seu imóvel é importante avaliar primeiro as suas condições financeiras, quanto dinheiro tem disponível, quanto poderia comprometer da renda para um financiamento, etc. E então, só depois de ter essa informação, é que você deve sair a procura de um imóvel que se encaixe em suas condições.
Portanto, a primeira regra para se planejar na hora de comprar o seu imóvel é: Avalie a sua situação financeira antes de sair à procura por um imóvel.


Levantamento dos recursos

Bom, agora então é hora de olhar para o seu bolso e avaliar sua situação financeira! Faça um levantamento dos recursos que você tem disponível para comprar seu novo imóvel. Veja todas as economias que possui, e veja quanto desse valor poderá ser usado na compra. É importante lembrar que o FGTS também poderá ser usado na maioria das vezes, portanto considere-o também na soma.
A ideia é financiar o menor valor possível, pois a taxa de juros está muito alta e é importante, segundo especialistas, que a prestação do financiamento não comprometa mais do que 25% da renda familiar, afinal existem muitas outras contas que precisam ser pagas todos os meses não é mesmo? Por isso tente disponibilizar o máximo de recurso possível.

Quanto antes, melhor

Se você começar a se planejar um bom tempo antes de comprar a casa, terá uma situação bem melhor do que se você se planejar de última hora. Começando o planejamento financeiro com antecedência, provavelmente você terá um montante maior para realizar a compra e necessitará de financiar uma quantia menor. Além disso, poderá aplicar suas economias em aplicações seguras e que, com o alto valor da taxa SELIC, pagam um bom valor de juros anual, valorizando ainda mais o seu dinheiro. Por isso, sempre que possível, comece a realizar o seu planejamento financeiro um bom tempo antes de começar a procurar sua casa.
Lembrando que para imóveis usados, financiados pela Caixa, a entrada deve ser de no mínimo 50% do valor do imóvel.
Bom, agora que você já sabe o valor total que já possui para adquirir o imóvel, consegue saber qual a faixa de preço pode ter um imóvel que cabe em seu orçamento. Se conseguir encontrar um imóvel que atenda todas as suas necessidades (falaremos mais disso na sequência do post) e que você consiga pagar a vista, ótimo, é esse o cenário ideal. Caso isso não seja possível, busque um financiamento bancário.
Faça uma pesquisa em vários bancos para saber qual possui as menores taxas de juros e melhores condições. Tente financiar com o menor prazo de pagamento possível, pois assim você irá pagar menos juros, mas o mais importante é que a parcela caiba em seu orçamento e de preferência não seja maior do que 25% da renda familiar.

Não se esqueça dos custos extras

Na hora de avaliar a compra de um imóvel, há outros custos que também devem ser adicionados à conta, e que muitas pessoas esquecem na hora de fazer os cálculos. Se você estiver procurando um apartamento, ou uma casa em um condomínio fechado, lembre-se de verificar o valor do condomínio para ver se ele cabe em suas finanças mensais. Imóveis com valor de condomínio alto podem complicar suas despesas mensais e dificultar uma possível revenda futura. Além disso, considere também as despesas ocultas envolvidas em uma transação imobiliária, como impostos e custos cartorários. Esses custos variam muito de acordo com o imóvel e o local, mas apenas para se ter uma referência, esses custos costumam ficar com um valor por volta de 5% do valor do imóvel.
Outra dica para seu planejamento financeiro é avaliar para quando precisa do imóvel, se precisa dele imediatamente ou se pode esperar. Se puder esperar e comprar um imóvel na planta, você conseguirá ter um fôlego maior para juntar suas economias e consequentemente terá um valor maior para dar de entrada.
Analisando de forma geral, é importante começar seu planejamento financeiro o quanto antes, isso te permitirá ter um valor maior para utilizar como entrada e pagar menos juros no financiamento, assim você realiza o sonho da casa própria sem se complicar financeiramente.

Planejamento geral

Agora que já vimos a importância de se começar o planejamento financeiro o mais rápido possível, pois pode representar uma boa economia, vamos dar uma olhada nos principais pontos gerais para se planejar melhor para a compra do seu imóvel.

Defina o tipo de imóvel que você pretende comprar

Agora que você já sabe qual é o valor médio que você poderá utilizar na compra do imóvel, o próximo passo é sair por aí pesquisando o maior número possível de imóveis, certo? Errado!
Antes de começar a procurar um imóvel, pense em quais características do imóvel são fundamentais pra você, e quais tem prioridades sobre outras. Faça, literalmente, uma lista com as características que você está procurando em um imóvel e as ordene de acordo com a prioridade, por exemplo: para um casal que terá filhos, o número de quarto pode ser muito característica fundamental, enquanto que para um jovem executivo que mora sozinho em uma cidade grande, a proximidade do trabalho seja mais importante que o número de quartos. Fazendo isso, e sempre balanceando com o seu orçamento, você conseguirá filtrar melhor os imóveis, o que irá reduzir significativamente o seu tempo de busca e o número de visitas à imóveis, e será mais fácil se decidir caso fique em dúvida entre dois imóveis.
Na hora de listar as características prioritárias, não se prenda apenas às características internas do imóvel, mas avalie também a sua necessidade em relação à região em que ele se encontra. Possui escola no bairro? Supermercado por perto? É perto de uma via de acesso? Quanto tempo do shopping? É uma região de fácil acesso utilizando transporte público? Muitas vezes as características da região são até mais importantes que as características do próprio imóvel, portanto não as deixe de fora.

Pense a longo prazo

Quando procurar um imóvel, ou até mesmo quando for definir as características prioritárias, não considere apenas suas necessidades daquele momento, tente pensar além! É importante pensar em como você estará daqui a dez anos, considerando os planos que tem para a sua vida, e analisar se o imóvel que você está adquirindo tem capacidade para suportar tais alterações em sua vida. Por exemplo, se pretende ter filhos daqui uns anos, é importante já considerar um imóvel que suporte a chegada das crianças para que você não se veja obrigado a mudar de imóvel simplesmente porque a família cresceu. Mudanças profissionais também podem acontecer, e é importante saber se o imóvel as suportaria, se a região continua adequada, etc.
São muitas as mudanças que acontecem em nossas vidas, algumas são previstas e resultado de nosso trabalho a procura delas, outras são simplesmente acaso e imprevisíveis. É importante levar em conta pelo menos as mudanças que você está planejando, que são relativamente previsíveis, para os próximos dez anos. Isso evitará que você seja forçado a mudar de casa, e evita possíveis problemas financeiros (muitas vezes causados inclusive por causa da mudança repentina) no futuro.

Faça um roteiro antes de sair às compras

Para ir em busca do imóvel que deseja, siga um roteiro de seis passos.
Primeiro passo: Pesquisa à distância. Sem sair de casa, faça uma busca  por imóveis que se encaixam nas características desejadas por você. Faça uma análise do preço médio dos imóveis do padrão e na região de interesse. Leve em conta também as propostas de desenvolvimento que possam afetar os preços (chegada do metrô, alteração do asfalto, alteração para zona comercial etc.). Enfim, esse é o momento de reunir o máximo de informações possíveis, e de começar a selecionar os imóveis que irão receber uma atenção maior.
Segundo Passo: Visita à região. Após pré-selecionar alguns imóveis que lhe agradou mais, faça uma visita à região em que o imóvel está localizado. Vá ver com seus próprios olhos o que a internet lhe contou sobre o bairro e a região, será que tudo que estava mencionado é verdade? A visita à região é importante para saber se a região oferece mesmo a infraestrutura prometida, e assim, evitar entrar em possíveis roubadas.
Terceiro Passo: O contato com o proprietário. Após fazer a visita à região dos imóveis pré-selecionados, declare seu interesse nos imóveis que ainda assim continuam te interessando. Ao fazer isso, não demorará muito até que o proprietário entre em contato com você para que comecem a negociação. Nessa hora, se possível, marque uma reunião com o proprietário em um local público, para que possam conversar mais sobre o imóvel e conhecer melhor quem está do outro lado da negociação.
Quarto Passo: Visite o imóvel. Após o primeiro contato com o proprietário do imóvel, em uma reunião para conversarem melhor sobre o imóvel e a região, marque com o proprietário um dia para fazer uma visita ao imóvel. Na visita, verifique se as características do imóvel são mesmo as anunciadas e se satisfazem as suas necessidades. Aproveite também para avaliar o estado do imóvel e suas instalações. Além disso, essa é a hora para fazer qualquer tipo de pergunta que tiver sobre o imóvel, alterações que foram feitas até o momento, etc. Não deixa passar nada.
Quinto Passo: Avaliação. Depois reunir todas essas informações sobre os imóveis que você ainda continua considerando para a compra, é hora de sentar com calma e analisar as vantagens e desvantagens de cada imóvel. Avaliar qual deles se encaixa melhor nas suas necessidades, não se esqueça aqui da lista de prioridade das necessidades feita por você, e também avaliar a relação desses benefícios com o preço de cada um. Nesse momento, pode ser importante conversar com pessoas de sua confiança, expondo a situação, para que elas possam te ajuda a tomar a escolha certa, é sempre bom ter os olhos de uma outra pessoa te ajudando em investimentos imobiliários, pode ser que eles enxerguem algo que você deixou passar.
Sexto Passo: A escolha e a análise criteriosa. Agora que você já escolheu seu imóvel, já negociou e está com o preço definido, pode ser a hora de buscar a ajuda de algum especialista, um advogado imobiliário, Uma Imobiliária  para que ele possa avaliar a situação legal do imóvel, ver se não há alguma pendência jurídica que possa ser um fator de problemas no futuro. 
Victor Bicalho Mercado Imobiliário