O Airbnb vai invadir a praia do seu aluguel

Uma das profecias mais aguardadas do mercado imobiliário global finalmente dá mostras de que vai se realizar.

Há pelo menos cinco anos, em conversas com proptechs e donos de imobiliárias, ouço a expectativa em torno do dia em que o Airbnb passaria a operar no aluguel convencional, de longo prazo.

Pois este dia chegou, e você terá que se adaptar a mais este movimento de mercado.

Vamos começar pelo contexto que levou o Airbnb a esta decisão.

Uma das startups mais revolucionárias de todos os tempos, o Airbnb se notabilizou por tomar mercado dos hotéis ofertando a locação de temporada, o famoso short stay.

Tamanho foi o seu sucesso com a proposta de valor de ofertar quartos e imóveis inteiros para viajantes, que os locadores descobriram que alugar pelo Airbnb era muuuito mais rentável do que deixar os seus imóveis na locação tradicional.

O resultado?

Nas capitais europeias com vocação turística e metrópoles americanas, o fenômeno do short stay se espalhou feito um vírus, a ponto de gerar um problema de ordem social: o número de imóveis disponíveis para locação convencional despencou, provocando aumento de preços e expulsando moradores para a periferia de cidades como Nova York, Berlim e Lisboa.

Numa ironia do capitalismo, porém, o sucesso galopante da startup despertou a reação de autoridades locais, que passaram a aprovar leis dificultando ou até proibindo o aluguel de temporada em regiões inteiras.

Nesta semana, o CEO do Airbnb, Brian Chesky, abriu o jogo e revelou que a startup está à beira da insolvência por conta das restrições governamentais.

Ato contínuo, como estratégia de sobrevivência, Chesky revelou ao Financial Times que em 2024 a empresa planeja começar a operar a locação tradicional de longo prazo.

Qual o impacto deste anúncio para a sua imobiliária?

Em primeiro lugar, saiba que provavelmente o Airbnb já vinha roubando locadores da sua carteira e potenciais investidores que hoje estão investindo na locação de temporada.

Hoje, o Airbnb já soma mais de 430.000 imóveis anunciados na plataforma em todo o Brasil, e a verdade é que as imobiliárias demoraram a perceber que estavam deixando dinheiro na mesa.

Só agora, depois de 15 anos de operação do Airbnb, vejo um movimento consistente de reação das imobiliárias buscando entender este mercado e buscando formas de o explorar

Agora, com o lançamento do aluguel de longo prazo, a ficha deve cair para todos, e aqui precisamos entender as virtudes e fragilidades do Airbnb.

Começando pelas fraquezas, o Airbnb oferece uma experiência de locação incrível, a menos que tudo aconteça conforme o programado.

O suporte aos clientes, em caso de algum imprevisto, é lento e pouco resolutivo, com a plataforma sempre “convidando” as partes a se entenderem.

Ou seja, o Airbnb não está pronto para relações de longo prazo, que normalmente acabam encarando desgastes relacionados a reparos e manutenção, entre outras situações que exigem mediação.

Em outras palavras, o Airbnb não faz administração de imóveis, e isso vai muito além do papel de um marketplace que só conecta locadores e locatários.

Se você deseja encarar o seu novo concorrente, aí está um bom caminho: abraçar a administração com todas a sua complexidade, elevando a sua capacidade de relacionamento e gestão de conflitos.

Já o ponto forte do Airbnb é a sua tecnologia muito bem resolvida, além da sua marca fortíssima que independe de tráfego pago para atrair visitantes.

Se o mesmo imóvel anunciado pela sua imobiliária estiver divulgado também no Airbnb, saiba que você corre o sério risco de ficar com as mãos abanando.

Para encarar esta fortaleza do concorrente, você deve apostar na captação de imóveis com exclusividade e na construção de estratégias de marketing que te permitam oferecer liquidez às propriedades anunciadas.

Se você acredita que o Airbnb vai demorar a chegar ao Brasil ou não ameaça o seu mercado, tudo bem.

Os seus concorrentes agradecem, mas saiba que estamos diante de uma iminente revolução da dimensão daquela provocada pela chegada do QuintoAndar, que revolucionou a experiência de alugar no Brasil.

 

Por que Vila Nova Conceição está entre os bairros mais desejados para se morar?

São Paulo é uma das maiores metrópoles do mundo, com avenidas amplas e movimentadas, grandes empresas, centros comerciais e um estilo de vida único e agitado. 

A selva de pedra de estende até o horizonte, no entanto, existem refúgios e oásis para aqueles que buscam qualidade de vida e conforto, e um desses locais privilegiados é o bairro Vila Nova Conceição, o tema do nosso artigo de hoje!

A história do bairro

A Vila Nova Conceição foi fundada em 1936, quando uma certa fazenda Santa Maria seria loteada para que a Vila Nova Conceição fosse oficialmente criada.

A ideia era criar um bairro planejado, com ruas amplas, arborizadas e com lotes espaçosos, que oferecesse uma alternativa à agitação do centro da cidade.

Inicialmente, a região era pouco habitada e era conhecida como uma área de chácaras e sítios, que abrigavam algumas das famílias mais tradicionais da cidade. Com o tempo, porém, a Vila Nova Conceição começou a se desenvolver e se tornar um bairro cada vez mais valorizado.

Durante as décadas de 1940 e 1950, o bairro passou por uma grande transformação, com a chegada de novos moradores e a construção de edifícios de apartamentos e casas de alto padrão. A partir daí, a Vila Nova Conceição se consolidou como um dos bairros mais elegantes e sofisticados da cidade, com uma arquitetura moderna e uma ampla oferta de serviços e comércio de luxo.

Nos anos 1990 e 2000, a região passou por um novo ciclo de valorização, com a construção de edifícios de alto padrão e a revitalização de espaços públicos, como a Praça Pereira Coutinho. Hoje, a Vila Nova Conceição é considerada uma das áreas mais nobres e desejadas da cidade.

Localização privilegiada

O entorno da Vila Nova Conceição é formado por bairros nobres da cidade de São Paulo, situados na zona sul da cidade. Entre os bairros vizinhos mais próximos estão Moema, Ibirapuera, Itaim Bibi, Jardim Europa e Jardim Paulista, conectando seus moradores a vasta gama de empresas, serviços, shoppings, gastronomia, comodidades e entretenimento.

Além dos bairros vizinhos, a Vila Nova Conceição também está localizada próxima ao Parque do Ibirapuera, um dos principais pontos turísticos da cidade de São Paulo, que oferece amplas áreas verdes, museus, espaços culturais e diversas opções de lazer ao ar livre.

Outra atração próxima à Vila Nova Conceição é a Avenida Brigadeiro Faria Lima, uma das principais avenidas da cidade, que abriga alguns dos principais escritórios e empresas de São Paulo, além de ser um importante polo de entretenimento e gastronomia. 

Arquitetura elegante

O estilo arquitetônico da Vila Nova Conceição é marcado por construções modernas e de alto padrão, que mesclam elementos clássicos e contemporâneos.

Os primeiros edifícios construídos na Vila Nova Conceição tinham uma arquitetura mais clássica, com fachadas trabalhadas, colunas e detalhes ornamentais. Com o passar do tempo, porém, o estilo arquitetônico evoluiu para uma estética mais minimalista e contemporânea, com linhas retas, formas geométricas e o uso de materiais como vidro, aço e concreto aparente.

Hoje em dia, é comum ver na Vila Nova Conceição edifícios de apartamentos e casas de alto padrão com projeto assinado por arquitetos renomados como Eduardo Souto de Moura, Ruy Ohtake e Isay Weinfeld, que buscam aliar estética e funcionalidade em suas construções. Algumas características comuns desse estilo arquitetônico incluem:

Fachadas limpas, com linhas retas e superfícies lisas;

Grandes janelas e varandas, que favorecem a entrada de luz natural e a integração entre os espaços internos e externos;

Uso de materiais nobres, como mármores, granitos e madeira de lei;

• Elementos de design contemporâneo, como luminárias e mobiliário de design;
• Paisagismo planejado, com jardins e áreas verdes bem cuidadas e integradas à arquitetura.

A Vila Nova Conceição é um bairro que se destaca pela sua arquitetura sofisticada e contemporânea, que alia beleza estética, funcionalidade e conforto para seus moradores.

Lazer de altíssimo padrão

Um bairro desse porte não poderia deixar de contar com as melhores opções de lazer para seus residentes, sendo destaque na cidade São Paulo, podemos citar: 

Parque Ibirapuera: o principal parque de São Paulo está localizado próximo à Vila Nova Conceição e oferece diversas opções de lazer ao ar livre, como pistas de corrida e ciclismo, quadras de esporte, lagos, museus e áreas para piquenique.

Shopping JK Iguatemi: um dos principais shoppings de luxo da cidade, que oferece uma ampla variedade de lojas, restaurantes, cinemas e espaços de entretenimento.

Praça Pereira Coutinho: uma praça localizada no coração da Vila Nova Conceição, que oferece áreas verdes, parquinho infantil, bancos para descanso e sofisticada gastronomia no entorno.

Casa das Rosas: um espaço cultural que abriga exposições, shows e eventos literários, localizado no bairro vizinho do Jardim Paulista.

Kinoplex Vila Olímpia: um cinema localizado no Shopping Vila Olímpia, que oferece salas confortáveis e uma ampla programação de filmes.

Bacio di Latte: uma sorveteria que oferece sabores artesanais e deliciosos, perfeita para um passeio em um dia quente de verão.

Eataly São Paulo: um mercado gourmet italiano que oferece uma ampla variedade de produtos típicos, além de restaurantes e bares para degustação.

Esses são apenas alguns exemplos dos principais pontos de lazer da Vila Nova Conceição e região. O bairro oferece ainda uma ampla variedade de bares, restaurantes e cafés, que podem ser explorados pelos visitantes em busca de uma experiência gastronômica diferenciada.

Infraestrutura diferenciada

A infraestrutura da Vila Nova Conceição é um dos pontos mais elogiados pelos moradores e visitantes do bairro. A região conta com uma ampla variedade de serviços, incluindo hospitais, farmácias, padarias e mercados.

Com relação aos hospitais, o bairro conta com algumas opções próximas, como o Hospital São Luiz, que oferece atendimento de emergência e internação. Outras opções incluem o Hospital Santa Paula, o Hospital Israelita Albert Einstein e o Hospital São Paulo, que estão localizados em bairros vizinhos.

A Vila Nova Conceição também conta com diversas farmácias, que oferecem uma ampla variedade de medicamentos e produtos de saúde. Entre as principais opções estão a Drogaria São Paulo, a Drogaria Onofre e a Drogasil, todas localizadas na Avenida Santo Amaro.

A região também conta com diversas opções de padarias de qualidade, como a tradicional Santa Etienne e a também tradicional Vila Nova, que oferecem uma ampla variedade de pães, doces e salgados. Além disso, o bairro conta com diversos mercados, como o Pão de Açúcar, Emporium São Paulo, e a Frutaria São Paulo, este badalado point da juventude que mora no bairro.

Morando na Vila Nova Conceição

Certamente, morar na Vila Nova Conceição é um privilégio que exige um alto padrão de investimentos, mas o retorno em qualidade de vida é perceptível. 

A Vila Nova Conceição é um bairro completo, contando com uma história riquíssima, arquitetura diferenciada, grande diversidade de lazer e uma infraestrutura completa.

Para aqueles que buscam um local para chamar de “lar”, certamente este é o destino perfeito!

 O Censo, as grandes imobiliárias e o desafio da retenção de líderes

Os mais recentes números do Censo divulgados pelo IBGE jogam luz sobre a dinâmica de crescimento não somente da população brasileira, mas também evidenciam a estratégia de imobiliárias líderes de mercado historicamente regionais que começam a se tornar empresas de atuação territorial mais ampla.

Se você entende que imobiliárias estão condenadas a serem empresas locais, com dificuldades para serem escaladas, talvez seja hora de rever seus conceitos, sobretudo quando estamos falando de territórios onde há dinheiro relevante circulando.

Cidades prósperas, que cresceram muito acima da média nacional, de acordo com o IBGE, são justamente as praças em que o perfil da grande imobiliária está encontrando terreno mais fértil para investir e escalar resultados.

Se alguém, no passado, imaginou que as grandes imobiliárias, em especial, poderiam capitular diante do avanço dos marketplaces, a dinâmica do que ocorre em cidades como Florianópolis, Goiânia e Curitiba nos mostra que o modelo de negócio das imobiliárias está, sim, fortalecido, principalmente nas capitais brasileiras que mais se desenvolvem.

Entre mais de 5.000 municípios brasileiros, chama a atenção o que ocorre em Florianópolis, Goiânia e Curitiba, capitais que se destacaram no último Censo.

No Sul, enquanto Porto Alegre viu sua população diminuir 5,4% entre 2010 e 2022, Florianópolis destacou-se como a segunda capital brasileira que mais cresceu (27,5%) e Curitiba também evoluiu 1,25%.

Já no Centro-Oeste, movida pelo agro, a população de Goiânia saltou 10,39% desde o Censo anterior e hoje figura entre as 10 maiores capitais brasileiras.

Não à toa, as três cidades acima citadas lideram o ranking nacional de valorização do aluguel nos últimos 12 meses segundo o FipeZAP+: Goiânia (+37,92%), Florianópolis (+36,18%) e Curitiba (+21,58%).

Os casos dessas cidades se tornam mais especialmente relevantes quando observamos a movimentação dos principais players dessas praças.

A capital catarinense, antes dominada por operadores locais, agora é o foco de expansão das redes de franquias imobiliárias porto-alegrenses, que partem em busca de um ambiente mais próspero.

Juntas, Crédito Real e Auxiliadora Predial planejam operar 15 lojas em Florianópolis, isso depois de a primeira ter adquirido a carteira de locação da tradicional Brognoli.

Empresas líderes do mercado local, Ibagy em aluguel e Gralha em vendas, estão ampliando investimentos para reagir ao avanço dos gaúchos, dentro de uma batalha mercadológica que coloca frente a frente o modelo de franquias e as operações tradicionais com dono único.

Em Goiânia, o cenário é de expansão territorial agressiva das líderes de vendas locais, Urbs, Adão e MyBroker, empresas que, juntas, totalizam mais de 3.000 corretores de imóveis.

Enquanto a versátil Urbs, também líder em locação, avança com planos de entrada em São Paulo e Rio de Janeiro, a Adão opera em 60 cidades de vocação agrícola com o lançamento de loteamentos e a MyBroker de Ricardo Martins já soma 34 unidades em sete Estados.

Em Curitiba, quem puxa a expansão dos players locais são as líderes de vendas Apolar (segunda maior carteira de locação do Sul do Brasil) e JBA.

Baseada no modelo de franquias, a Apolar ultrapassou a marca de 60 lojas no Paraná e Santa Catarina, enquanto a JBA, que trabalha com unidades próprias, abrirá somente neste ano mais cinco lojas em Curitiba e região metropolitana.

Quinze anos depois da fracassada abertura de capital de Lopes e Brasil Brokers com o objetivo de estabelecer grandes imobiliárias de abrangência nacional, finalmente parece que estamos caminhando para um cenário em que de fato as imobiliárias deixam de ser empresas regionais.

Desta vez, o modelo não passa pela abertura de capital e compra de operações locais, como fizeram intensivamente Lopes e Brasil Brokers, sem conseguir êxito.

Agora, os caminhos de expansão escolhidos estão sendo o franchising e o modelo de partnership, em que gerentes de vendas são alçados à condição de diretores e sócios responsáveis por liderar novas unidades.

Dentro de um mercado que historicamente assistiu passivamente a perda de talentos que se tornavam concorrentes com a abertura de novas imobiliárias, este movimento percebido nas capitais prósperas é bem-vindo. A retenção de profissionais de alta performance é uma dor que o mercado imobiliário definitivamente precisa resolver.

Empresas que ultrapassam fronteiras mercadológicas servem de inspiração para outros empreendedores e ajudam a validar a tese de que imobiliárias podem ser empresas de grande porte com sucessão estruturada e dependência reduzida em relação a seus líderes.

Se o movimento em curso em Florianópolis, Goiânia e Curitiba vingar, as imobiliárias brasileiras sairão ainda mais fortalecidas.

 

Fonte : Rodrigo Werneck

 Reforma de imóvel alugado: o que pode ser feito? Quem paga?

O que pode ser feito na reforma de imóvel alugado? Seja casa ou apartamento, é comum que o inquilino queira fazer alguma mudança na decoração ou até mesmo reformar em seu novo teto. Porém, existem limites para isso, já que o bem pertence ao locador.

Para os mais experientes, algumas dúvidas podem parecer simples, só que, para inquilinos recém-chegados, a situação é outra. Afinal, pode furar parede em apartamento alugado? Pode colocar papel de parede? Pode fazer uma pintura diferente?

As dúvidas são comuns e podem pegar inquilinos, corretores e imobiliárias de surpresa.

Pode reformar a casa ou apartamento alugado?

Para reformar o apartamento alugado, é preciso ter a permissão do dono. Em muitos casos as benfeitorias são aceitas pelos locadores, mas elas não podem ser realizadas pelo inquilino sem que o proprietário seja consultado.

Essa cautela é importante também para fugir de transtornos maiores. Ao modificar uma parede ou mesmo furá-la, é preciso saber se a estrutura do imóvel permite esta alteração, ou se a ação pode acabar afetando um encanamento de água, por exemplo.

Para evitar problemas futuros, é indicado gerar uma autorização por escrito sobre a modificação, a ser assinada pelas partes e anexada ao contrato de locação.

Pode-se exigir reformas no imóvel para assinar contrato de locação?

Caso o candidato a inquilino queira propor melhorias no imóvel antes mesmo de assinar o contrato, esse pode ser um bom caminho. Mas é bastante positivo para a segurança de locador e locatário que os termos da reforma constem em contrato.

Alguns reparos corriqueiros sequer precisam ser aprofundados, bastando ter atenção com o momento de vistoria e fazer a sinalização junto da imobiliária. Desta maneira, podem ser resolvidas questões envolvendo torneiras, vidros, rachaduras, problemas em móveis e equipamentos, entre outros.

Porém, se a ideia é tocar uma reforma ou modificação no ambiente, é preciso tratar a questão no contato com a imobiliária e proprietário. Nesta conversa inicial, pode-se entender quais são as possibilidades reais de reforma e também ter a devida autorização do proprietário. Também é possível ao inquilino abater o valor gasto nas melhorias das futuras parcelas do aluguel. 

Contudo, deve-se observar que tudo deve ser negociado e o locador não é obrigado a aceitar os pedidos. 

Saiba o que pode ser feito na reforma de imóvel alugado

Pintura de paredes: é preciso ter atenção ao contrato, porém, na maioria dos casos, basta devolver o imóvel com a pintura original.

Papéis de parede e adesivos (papel contact): vale a mesma regra da pintura, ou seja, deve-se restaurar a condição original da parede quando chegar a hora de devolver as chaves.

Furar paredes: para furar, é preciso ter a confirmação de que não será afetada alguma parte estrutural, como encanamentos hidráulicos ou parte elétrica. Se estiver tudo certo, a ação é liberada, contanto que seja devolvido com as mesmas condições e furos tapados.

Banheiros: a troca de chuveiros, acessórios ou mesmo assento do vaso sanitário pode ser realizada, desde que as peças originais sejam guardadas e reinstaladas na devolução do imóvel.

E o que não pode ser feito em imóvel alugado?

Ações que envolvam a estrutura do imóvel exigem maior cuidado do inquilino. É obrigatória a consulta junto ao locador.

Entre os pedidos mais comuns, estão a derrubada de paredes, troca de pisos, azulejos e acabamentos. Nenhuma destas ações pode ser realizada sem autorização do proprietário.

Por se tratarem de medidas de valor elevado, também cabe ao locatário pensar no custo-benefício da reforma, já que o benefício ficará para o imóvel caso não haja acordo para ressarcimento.

AutorRodrigo Arend