domingo, 31 de maio de 2015

Me orgulho de ser corretor de imóveis, o peão do jogo de xadrez imobiliário.




Gosto muito de jogar xadrez.
É um jogo que, além de distrair, exercita o cérebro e é também uma excelente alegoria da vida pessoal e pode ser aplicado a várias áreas profissionais, sendo uma delas o mercado imobiliário.
Mesmo se você não joga xadrez, é possível que saiba que cada uma das peças possui uma característica de utilização, atribuindo-lhes posições estratégicas, ora permitindo o ataque, ora defendendo. Cada uma dessas peças tem seu grau de destaque, sendo o rei a mais importante delas, determinante para o fim de uma partida.
Ao iniciar uma nova partida, em qualquer que seja o lado do tabuleiro, cavalos, bispos e torres existem aos pares posicionados ao lado de um rei e de uma rainha. Logo à frente deles, posicionam-se oito peões, com importância e movimentos limitados em comparação às demais peças que, geralmente, decidem o jogo.
Para quem começa a jogar xadrez, o peão parece sim limitado, quase sempre movimenta-se apenas uma casa por jogada, não consegue avançar se tiver à sua frente um obstáculo adversário, serve quase sempre de isca para uma jogada que se desenvolve com o objetivo de ganhar espaço do adversário.
Mas o peão pode ser muito mais que a linha de proteção para peças mais nobres. Bem posicionado, ele é decisivo para que seu time avance no jogo, anda sempre em frente, busca sempre o avanço e nunca retrocede em seu caminho. E por não retroceder, o peão que, mesmo com sua locomoção limitada, consegue chegar até a última casa do tabuleiro ganha promoção, pode escolher sua nova função e ser ainda mais decisivo.
Pois bem, o peão é uma peça fundamental no xadrez e justamente pela sua importância é que faço uma analogia com o mercado imobiliário.
O mercado imobiliário é constituído de uma grande diversidade de profissionais que juntos desenvolvem projetos para o consumidor e cria campanhas para toda a equipe de vendas. Neste processo, são contratados serviços de construção, limpeza, informática, logística, eventos, enfim, é praticamente incontável toda a cadeia que compõe o sistema em torno do mercado imobiliário.
E do desempenho de quem depende todo este sistema? Em quem as áreas de atendimento, marketing, inteligência de mercado, desenvolvimento de produto, departamento jurídico, entre outros, depositam suas expectativas de sucesso?
Tal qual o peão no jogo de xadrez, o corretor de imóveis cumpre um papel importante e decisivo no tabuleiro imobiliário. É dele a responsabilidade de estar à frente de toda a estratégia de marketing que envolve um empreendimento ou uma campanha.
É ele quem tem o contato real com o possível comprador, além de ser dele, corretor, a origem das informações mais confiáveis a respeito do atendimento e resultado.
Talvez seja por isto que tantas pessoas falam na capacitação do corretor de imóveis como solução para a queda de vendas no mercado imobiliário. Sobretudo, em um período em que a economia impõe uma velocidade menor na venda de imóveis, me espanta a quantidade de pessoas oferecendo soluções mágicas para corretores.
Eu sinceramente acredito que existam colegas desqualificados ou atrasados com relação à utilização de técnicas de vendas, atendimento e tecnologia. O boom imobiliário também atraiu muita gente que estava muito mais interessada em comissões do que em uma carreira profissional.
Mas acredito que isso não é um privilégio dos corretores.
Muitas vezes, eu vi ações de marketing inadequadas ao público de um empreendimento e, mesmo assim, corretores construíram um histórico de sucesso. Nunca vi ninguém dizer que agências, arquitetos, paisagistas e profissionais de marketing precisam se reciclar, criar imóveis mais adequados à demanda.
Ao contrário, salvo exceções, vemos, na maioria das vezes, as mesmas fórmulas, as mesmas imagens aplicadas em vários e vários projetos e o resultado é quase sempre o de ‘déjà vu’ no cliente. E cabe ao corretor a tarefa de reverter o quadro, transformando objeção em vendas.
Vejo com muito bons olhos que, passada a euforia do boom imobiliário, sobraram no mercado profissionais mais bem preparados, capazes de prospectar futuros clientes, realizar um atendimento de qualidade e de conduzir uma intermediação do início ao fim. E isto não quer dizer que não seja preciso o aperfeiçoamento e a reciclagem constantes, comuns a todas as carreiras.
Eu tenho muito orgulho de ter encarado a profissão de corretor de imóveis como uma carreira.
Fui coordenador, gerente, diretor de departamento on-line. Foi o período em que mais adquiri conhecimento em minha vida, fiz vários cursos e, todos eles, me conduziram até o momento de hoje, quando trabalho produzindo conteúdo para corretores e imobiliárias no Guru do Corretor, canal do Portal VivaReal.
Sou a prova de que o peão é determinado a crescer, melhorar sempre, ser promovido e decidir a partida.

quarta-feira, 27 de maio de 2015

Vender um imóvel exige muita cautela e atenção






A venda de um imóvel é uma tarefa que exige muita cautela e atenção, sendo indispensável que se tome uma série de cuidados a fim de garantir a segurança e bom resultado da negociação. Para ajudar a simplificar o processo, fique atento aos cuidados necessários para fechar negócio.
Regularização do imóvel
O primeiro passo para quem deseja vender um imóvel é verificar a regularização do bem. Para isso, vá até ao Registro Geral de Imóveis e solicite um documento, como, por exemplo, a escritura, que comprove que você é o real dono do imóvel.
É preciso ainda buscar junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis a emissão da Certidão de Ônus Reais. Esse documento é a prova de que não há restrições que possam impedir a venda do imóvel, como situações de hipoteca ou penhora.
Reformas e consertos
Regularizada a situação legal do bem, é preciso avaliar o seu estado físico. Faça uma inspeção e reflita se são necessários consertos ou reformas, incluindo desde à aparência, até a estrutura do imóvel. Lembre-se ainda que melhoria, assim como defeitos, podem influenciar o valor cobrado e o interesse dos compradores.
Definindo um preço
Antes mesmo de anunciar a venda do imóvel, é preciso definir o seu valor. Para ajudá-lo nessa questão, disponibilizamos no nosso site a média de preços dos imóveis e do metro quadrado em mais de 431 cidades, mas tenha em mente que itens como garagem, piscina, playground e, até mesmo, questões pessoais podem interferir na decisão.
Anunciando o imóvel à venda
Com o preço definido, é chegada a hora de anunciar o imóvel. Hoje a internet é o primeiro veículo de busca por imóveis à venda, então, divulgue em portais imobiliários, pois eles são especializados somente em vendas de imóveis, as redes sociais também podem ajudam na venda.
Em todos os anúncios é fundamental que estejam registrados diferentes formas para contato, como telefone residencial, comercial, celular e e-mail. Além disso, informe dados e características capazes de favorecer a divulgação de seu imóvel.
Marcando visitas
Anunciada a venda do seu imóvel, é comum que muitos interessados entrem em contato por telefone ou e-mail, solicitando uma visita à casa ou apartamento desejado. Para facilitar o seu controle, elabore uma agenda de visitações, estabelecendo horários que não atrapalhem a sua rotina.
Outras recomendações dizem respeito à sua segurança, e consistem em não receber pessoas quando estiver sozinho e, de preferência, não ultrapassar o limite de meia hora por visita.
Cuidados durante a negociação
Estabelecido o contato com os interessados, dá-se início às negociações. Nessa hora, aja com cautela e analise muito bem qualquer oferta antes de confirmá-la. Não dê a impressão de aceitar diferentes propostas ao mesmo tempo e verifique condições como formas de pagamento e garantias.

sexta-feira, 22 de maio de 2015

A primeira imobiliária 100% online do Brasil

Você já ouviu falar do QuintoAndar? É uma imobiliária que conheci através das propagandas do Facebook, e que está com um posicionamento diferente do que estamos acostumados: é uma imobiliária de locação 100% online. Além disso, valoriza a qualidade das fotos enviando fotógrafos profissionais para os anunciantes, e foca em oferecer mais informações sobre cada imóvel. Resumindo, tudo aquilo que quem busca o novo imóvel deseja, mas que por incrível que pareça 99% das empresas imobiliárias ainda não fazem muito bem.




De acordo com o próprio site: "Nós acreditamos que “ir até a imobiliária” é coisa do passado. Achamos mais inteligente não ter lojas físicas. Em vez de gastar dinheiro mantendo lojas caras em ruas movimentadas, nós centralizamos nossas operações em Campinas, criamos uma rede de parceiros locais nas cidades onde atuamos e investimos muito em tecnologia. Isso nos torna mais eficientes e nos permite investir no que realmente importa para nossos clientes: mais transparência, menos visitas, mais agilidade... enfim, do jeito que nós mesmos gostaríamos de alugar. A melhor forma de nos conhecer é experimentando. Por isso não exigimos nenhum tipo de exclusividade e só ganhamos se seu imóvel for alugado através do QuintoAndar." 

Interessante, não? Em tempos de internet, smartphone, agitação, trânsito, necessidade de transparência, falta de tempo, etc etc etc, alguém ainda duvida que o modelo dará certo? 

Acesse abaixo e veja o vídeo da empresa:



domingo, 17 de maio de 2015

Como uma vaga de garagem pode influenciar na valorização do imóvel




A falta de estacionamento pode desvalorizar em 20% um imóvel quando comparado a um imóvel com as mesmas proporções que apresenta espaço para veículos. É o que indica uma pesquisa elaborada pelo Secovi do Rio de Janeiro. Isso acontece, em partes, porque o carro não é visto como item de luxo, mas sim como necessidade e solução para sistemas de transporte urbano e mobilidade pública falhos. Sem contar a facilidade no financiamento dos automóveis.
Na pesquisa do Secovi, o Leblon apresenta a maior discrepância: a diferença de valores entre dois imóveis com e sem garagem pode chegar a 22,8%. Na cidade como um todo, ter uma vaga na garagem corresponde, em média, entre 7% a 9% do valor da propriedade. Devido ao fato de muitas construções antigas em alguns bairros terem sido levantadas sem garagem, elas são ainda mais valorizadas.
Em São Paulo, a diferença entre os valores é menor, já que a quantidade de imóveis que possuem garagem subterrânea é alta. Isso porque uma lei determinava que todos os imóveis deveriam ter um espaço mínimo para os carros dos condôminos.
Mas essa situação poder estar mudando com a aprovação, em julho de 2014, do Novo Plano Diretor, do prefeito Fernando Haddad. As novas regras exigem que exista um número máximo, e não mais mínimo, de vagas. Os empreendimentos próximos aos grandes fluxos de transporte público terão o número de vagas de estacionamento ainda mais limitado. Ou seja: quem fizer questão do carro terá que pagar mais para guarda-lo.
Essas medidas fazem com que um imóvel com espaço para automóveis seja sempre valorizado, tanto na compra (da incorporadora para o cliente) quanto na venda (de um cliente para outro). Nas cidades, essa alta tem uma expectativa de continuar subindo a curto e médio prazo. Resta saber se o consumidor preferirá investir mais ou se ele abrirá mão de ter seu carro em nome de um imóvel mais barato.
Fonte: Imobex

sexta-feira, 8 de maio de 2015

Como os melhores investidores calculam e ganham com imóveis




Um cálculo que os melhores investidores em imóveis utilizam:
Para Locação – Calcular prejuízo real para não perder dinheiro.

Exemplo 1:
1) Colocar os valores de Aluguel, Condomínio e IPTU de um imóvel vazio
Aluguel que busca: R$ 2.200,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00
Prazo imóvel vazio: 10 meses
2) Muitos proprietário calculam somente o valor que estão gastando, porém os melhores investidores em imóveis calculam que tem que ver também o valor que deixou de ganhar:
Aluguel que busca: R$ 2.200,00 * 10 = R$ 22.000,00
Condomínio: R$ 350,00 * 10 = R$ 3.500,00
IPTU: R$ 50,00 * 10 = R$ 500,00
Valor que deixou de ganhar e gastou em 10 meses de imóvel parado: R$ 26.000,00
3) OBS: Vamos calcular o valor mensal aplicado na poupança
Valor perdido a cada mês que o imóvel fica vazio: R$ 2.600,00
Valor que poderia aplicar: R$ 2.200,00
Rentabilidade poupança mensal: 0,60%
Valor de ganho valor investido 1 mês: R$ 2.200,00 * 0,60% = R$ 13,20
Valor de ganho valor investido 2 mês: (R$ 2.200,00 + R$ 2.213,20) * 0,60% = R$ 26,48
Valor de ganho valor investido 3 mês: (R$ 2.200,00 + R$ 4.439,68) * 0,60% = R$ 39,84
Valor de ganho valor investido 10 mês: (R$ 2.200,00 + R$ 20.403,60) * 0,60% = R$ 135,60
No final do 10 mês você teria aplicado o aluguel: R$ 22.739,23
Deixaria de gastar de Condomínio e IPTU: R$ 4.000,00
Valor Total: R$ 26.739,23
IMPORTANTE:
Muitos proprietários deixam de baixar um pouco o valor do aluguel, por que estabelecem em suas mentes que o valor justo do aluguel é X, porém esquecem de calcular quanto o mercado paga e quanto prejuízo acaba tendo.
É muito importante não criar amor e apego pelo imóvel, e sim analisar logicamente e matematicamente.
Abaixo mais um exemplo como muitas vezes vale ACEITAR uma proposta um pouco mais baixa.
Para Locação – Calcular que aceitar uma proposta mais baixa é vantajoso em algumas situações
Exemplo 2:
1) Colocar os valores de Aluguel, Condomínio e IPTU de um imóvel vazio
Aluguel que busca: R$ 2.200,00
Aluguel proposto pelo cliente: R$ 1.900,00
Diferença do valor de aluguel que quer pelo que foi oferecido: R$ 2.200,00 – 1.900,00 = R$ 300,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00
2) Se o proprietário tivesse aceitado a proposta de R$ 1.900,00
Aluguel que busca: R$ 1.900,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00
Valor ganhou: R$ 2.300,00
3) Você concorda que na cabeça do proprietário ele pensa que esta perdendo R$ 300,00 por mês, já que baixou de R$ 2.200,00 para R$ 1.900,00.
Digamos que ele recuse a proposta e o imóvel fique vazio 3 meses.
Aluguel que recusou: R$ 1.900,00
Condomínio: R$ 350,00
IPTU: R$ 50,00
Prazo imóvel vazio: 3 meses
Valor perdido investindo calculando na poupança : (R$ 1.900,00 * 0,60%) 2 meses: R$ 5.768,67
Valor perdido Condomínio: R$ 1.050,00
Valor perdido IPTU: R$ 150,00
Valor Total perdido: R$ 6.968,67
4) Agora vamos pensar que o proprietário conseguiu alugar no 4 mês o imóvel. Ele estará ganhando R$ 300,00 a mais da diferença da proposta que recusou.
Em quanto tempo o Proprietário demorará para recuperar o valor perdido
Valor Total perdido: R$ 6.968,67
Valor que receberá a mais da proposta: R$ 300,00
Tempo que demorará para recuperar o valor perdido: R$ 6.968,67 / R$ 300,00 = 23,23 meses ou seja: Cada mês que o imóvel ficar vazio demora 7,74 meses para recuperar isto excluindo todos os rendimentos da poupança e excluindo a atualização do aluguel sobre o IGP-M no 12 mês.
IMPORTANTE:
Na maioria das vezes vale a pena alugar o imóvel aceitando uma proposta menor do que ficar meses com o imóvel vazio e sem conseguir recuperar o valor perdido.
Neste exemplo eu utilizei 3 meses para alugar, porém se em 3 meses o imóvel não alugou pelo valor de R$ 2.200,00 com certeza o MERCADO não quer pagar este preço ou seja, o proprietário não conseguirá alugar por estes R$ 2.200,00
SOBRE A CRISE E A VENDA DE IMÓVEIS 2015:
Como todos sabem o Brasil enfrenta uma grande crise onde alto desemprego e o baixo número de empregos criados com carteira assinada somente diminui.
Para quem possui imóveis e pretende vende-los é bom pensar em se adequar ao preço que o mercado quer pagar ao invés de criar amor e apego. A decisão tem que ser puramente lógica.
Com o aumento da alta dos juros (Selic) cada vez fica mais complicado para pessoas comprarem imóveis, sejam Usados ou Novos já que o Imóvel ao Longo Prazo aumento muito valor e consequentemente o valor das parcelas.
Para quem viu, a Caixa Econômica Federal limitou a Compra de Imóveis Usados estipulando que TODO COMPRADOR para imóveis do Financiamento SFH pode financiar SOMENTE 50% ou seja, o cliente terá que ter METADE DO VALOR DO IMÓVEL EM DINHEIRO.
Com esta ação atrelada ao alto juros a tendência é que pessoas posterguem e não consigam realizar o sonho da casa própria, e diminuindo a demanda a tendência é que a oferta fique maior e os preços caiam com o passar do tempo, pois quem quiser vender terá que se adequar aos preços que o mercado pode pagar.
Claro que muitos proprietários não acreditam que os imóveis cairão de preço porém ao analisarmos a situação econômica e todas estas ações freando a economia e menor crédito para as pessoas comprarem é óbvio que os preços terão que se adequar. Um exemplo da queda nos preços onde muitos proprietários não acreditaram e hoje estão com os imóveis vazio e desesperados para vender é a região do Morumbi.
Lembro que antes do início da queda dos imóveis avisamos diversos proprietários a baixar os preços, vender e comprar imóveis em outros locais. Se tivessem seguido nosso conselho estariam com bons imóveis ao invés de imóveis parados e desesperados para vender.
Claro que os preços não cairão tão drasticamente no primeiro momento porém depende da recuperação ou não da economia.

terça-feira, 5 de maio de 2015

Varanda é um dos espaços

essenciais do imóvel para os compradores


O projeto de um imóvelimóvel é feito em cima das necessidades especiais que ele tem. Vários fatores influenciam no processo, como, por exemplo, a região: uma casa em Porto Alegre precisa ter uma área para churrasqueira, assim como um apartamento em São Paulo deve ter vagas na garagem e, no Rio de Janeiro, entrada de ventilador ou ar-condicionado. Esses detalhes influenciam o cliente na hora da escolha da propriedade.
Entretanto, com os inúmeros novos edifícios, você sabia que as varandas gourmets passaram a ter tanto destaque quanto os itens mencionados acima? Elas se tornaram as “queridinhas”, sobretudo dos cariocas, e passaram a ser incorporadas nas moradias brasileiras de forma natural e espontânea. Ainda seguindo a ideia anterior, vale lembrar que em cada lugar ela possui uma finalidade e projeto específico: no Rio e em Vitória são mais abertas e arejadas, e em São Paulo e Curitiba servem como solários no inverno.





O que poucas pessoas enxergam, contudo, é que a varanda deixou de ter apenas uma única utilidade. Ela se tornou o lugar de encontro da família e dos amigos, criando um espaço aconchegante e de lazer. Também é usada para refeições e para se entrar em contato com o ar livre. Tudo isso apenas reforça a ideia de multi-função e de aditivo de valor da área às propriedades.

Outro fator que faz com que a área tenha grande destaque são os novos tipos de projetos que são instalados no local. Você pode encontrar varandas simples, tradicionais, e algumas incrivelmente bem equipadas e tecnológicas, com espaço para bancada de granito, cooktop, grill, adega, frigobar, cuba de inox, ponto de TV, tomada USB e até sonorização do ambiente.


Nova regra de financiamento da Caixa






Banco reduziu os tetos de financiamento com recursos da poupança, o que exige um valor de entrada maior
s novas regras da Caixa Econômica Federal (CET) para financiamento de imóveis usados com recursos da poupança entram em vigor a partir desta segunda-feira. Na prática, o banco reduziu o teto de financiamento, o que, consequentemente, exige um valor de entrada maior para fechar um contrato.
A mudança não atinge os financiamentos pelo programa Minha Casa, Minha Vida, e os realizados com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
Pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – que permite financiar imóveis de até R$ 750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, e de até R$ 650 mil nos demais Estados -, o financiamento máximo, que era de 80% do valor do imóvel, passa a ser de 50%.
Neste caso, por exemplo, na compra de um imóvel de R$ 500 mil, o consumidor terá de dar um valor de entrada de R$ 250 mil para financiar os demais 50% com a Caixa. Antes, a entrada seria de R$ 100 mil, já que o financiamento poderia ser de até 80% do valor do imóvel.
Simulação – imóvel de R$ 500 mil
SFHTeto de financiamentoValor de entradaValor financiado
Regra nova50%R$ 250 milR$ 250 mil
Regra antiga80%R$ 100 milR$ 400 mil
Já pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) – utilizado na aquisição de imóvel cujo valor ultrapassa R$ 750 mil -, o teto de financiamento deixa de ser de 70% e passa para 40%.
Numa compra de valor de R$ 1 milhão, será necessária uma entrada de R$ 600 mil para financiar os demais 40%. Pelas regras anteriores, o financiamento seria firmado com uma entrada de R$ 300 mil, uma vez que era possível financiar 70% do valor.
Simulação – imóvel de R$ 1 milhão
SFITeto de financiamentoValor de entradaValor financiado
Regra nova40%R$ 600 milR$ 400 mil
Regra antiga70%R$ 300 milR$ 700 mil
Fonte: Portal Terra

domingo, 3 de maio de 2015

Os imóveis que custam dezenas de milhões de reais no Brasil



Ter alguns milhões de reais no bolso pode não ser o valor suficiente para adquirir casas e apartamentos de luxo no mercado imobiliário brasileiro. A quantia necessária para comprar alguns imóveis de alto padrão à venda no país pode atingir até a casa das dezenas de milhões de reais.
E não é difícil encontrar unidades com preços a partir de 10 milhões de reais, de acordo com levantamento feito em oito cidades brasileiras por EXAME.com, com base em anúncios das imobiliárias de luxo SIR Bossa Nova e Coelho da Fonseca e também do classificado online VivaReal.
O imóvel mais caro à venda encontrado na pesquisa é uma casa de 1.800 metros quadrados no bairro dos Jardins, em São Paulo, anunciada por 48 milhões de reais.
De acordo com Luciano Amado, presidente da Bossa Nova SIR, São Paulo e Rio de Janeiro representam 60% do mercado de luxo no país. Outros destaques são cidades como Brasília, a região Sul do país e algumas cidades do Nordeste.
Em São Paulo, o tíquete médio do mercado de altíssimo padrão é de 2,8 milhões de reais, e o valor médio de casas e apartamentos de luxo é de 35 mil reais por metro quadrado, diz Amado.
“A localização nobre é o principal atrativo dessas unidades. Quando combinada com a escassez de imóveis à venda na região e a qualidade de acabamentos da casa ou apartamento, os preços podem ser bem maiores do que essa média”, diz o executivo.
Veja a seguir exemplos de casas que custam dezenas de milhões em São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Florianópolis e Fortaleza.
A maior parte das unidades listadas está anunciada para venda na internet. Nesses casos, foi incluído um link com mais detalhes sobre o imóvel. Já no caso das unidades que não possuem anúncios online, foi informado o link para o site da imobiliária responsável.
Fonte: Exame