sábado, 26 de dezembro de 2015

Era dos “apertamentos” tem até imóvel de 14 m²



Um studio à venda: as incorporadoras apostaram no segmento
Um lançamento imo­bi­­liá­rio previsto para novembro marcará o auge de uma era – a era dos “apertamentos”. O prédio, que será erguido no bairro do Bom Retiro, na região central de São Paulo, terá imóveis de 14 metros quadrados. Ou seja, mais ou menos quatro passos de largura por três de comprimento: quase o tamanho de uma vaga de garagem.
Agora imagine espremer num espaço desses uma cozinha, um banheiro, uma cama de casal, uma mesa, algumas cadeiras. Ah, e o morador, claro, já que o apartamento será feito para que alguém viva nele. Naturalmente, o preço doimóvel será proporcional à sua pequenez. Cada um vai custar 89 000 reais. “Acho que é possível fazer imóveis ainda menores”, afirma Alexandre Frankel, presidente da Vitacon, incorporadora que erguerá o prédio. Possível até deve ser — mas há mesmo quem queira morar num apartamento tão minúsculo?
Assim como tantos outros, o mercado imobiliário se movimenta em grandes ondas. Ninguém se preocupava em ter churrasqueira na varanda até outro dia — mas hoje a moda é essa, e de repente esse se tornou um item de primeira necessidade na chamada “vida moderna”. Foi assim com os prédios “neoclássicos”, depois com os condomínios-clube e por aí vai. Há coisa de três anos, começou a onda dos “apertamentos”.
Em 2009, apenas 500 apartamentos com menos de 40 metros quadrados foram lançados na Grande São Paulo, região que concentra a maior parte dos imóveis desse tipo no país. O número come­çou a aumentar, mas aos poucos, até que em 2013 a moda pegou de vez. Quase 8 000 “apertamentos” foram lançados naquele ano.
Em 2014, outros 10 000. Aquela era a última fronteira do mercado imobiliário, que procurava atender uma demanda de solteiros e recém-casados por imóveis práticos, mais baratos e em prédios repletos de serviços. Parecia fazer sentido, mas há sinais claros de que as construtoras exageraram na dose. Hoje, há “apertamentos” de mais para compradores de menos.
Os sinais de um excesso de oferta são claros. Apesar da disparada nos lançamentos, o valor de venda de apartamentos de um dormitório em São Paulo caiu de 305 milhões de ­reais, em agosto do ano passado, para 139 milhões, em agosto deste ano. É a maior queda entre as categorias de imóvel pesquisadas pelo Secovi, associação dos empresários do setor imobiliário.
Vender, hoje, está demorando muito mais. Segundo o ZAP, maior portal de anúncios de imóveis pela internet, o interesse dos potenciais compradores de um dormitório caiu 41% desde janeiro — bem mais do que a queda de 18% para os interessados em dois, três e quatro dormitórios. Como resultado, os anúncios desse tipo de imóvel permanecem mais tempo na base do site: de 94 dias, em julho de 2014, para os atuais 130.
Nos últimos cinco anos, cerca de 130 construtoras ergueram prédios com apartamentos pequenos. Quase 90% deles na cidade de São Paulo, onde há grande concentração desses imóveis em poucas regiões. Um levantamen­to da empresa de análise de dados Geo­fusion, a pedido de EXAME, mostra que apenas cinco bairros — Brooklin, Campo Belo, Consolação, República e Vila Olímpia — receberam quase metade dos apartamentos pequenos lançados entre 2010 e 2015.
Nos bairros Consolação e República, os “apertamentos” representaram cerca de 60% do total de imóveis lançados nesse período. A consequência disso é que a dificuldade para vender é maior. Os problemas dividem-se em duas categorias — a dos prédios quase prontos e a dos que estão sendo lançados.
À medida que os empreendimentos são entregues, essas construtoras veem-se diante de um problema. Mesmo que tenham vendido todos os apartamentos durante as obras, elas têm de enfrentar o drama das devoluções — ou distratos. Imóveis tão pequenos têm como público-alvo investidores que pretendem alugá-los ou revendê-los ao receber as chaves.
O problema é que esse é exatamente o tipo de comprador que tem mais facilidade para devolver o imóvel caso o mercado tenha virado para baixo. Assim, as construtoras acabam com um estoque grande de apartamentos prontos e têm de fazer o possível para desová-los.
A Setin, que se especializou nesse nicho, fez a campanha mais agressiva da cidade: dispôs-se a pagar, por até dois anos, IPTU, condomínio, um “aluguel” mensal equivalente a 0,5% do valor do imóvel e, em alguns casos, parte da decoração. A promoção terminou no início de outubro e a empresa diz ter vendido 80% do estoque.
Com tantos imóveis prontos disponíveis, quem está lançando apartamentos pequenos tem tido dificuldade para viabilizar os empreendimentos — estima-se que as obras só comecem de fato depois que metade dos imóveis tenha sido vendida. Na tentativa de mostrar que espaço não é tudo, a Vitacon, que é especializada em apartamentos compactos, passou a permitir que potenciais compradores “morem” por 24 horas em apartamentos de 35 a 45 metros montados em dois prédios que a empresa está construindo em São Paulo.
Desde agosto, quando o serviço — chamado de test life — foi lançado, 30 pessoas já fizeram o teste e, segundo a Vitacon, metade delas decidiu comprar. Outras incorporadoras, como Esser, Gafisa, Tibério e You (além da própria Vitacon), têm oferecido carros e bicicletas para ser compartilhados entre os moradores.

Mudança demográfica

Apesar das dificuldades atuais, o número de imóveis pequenos deve continuar crescendo — num movimento ditado por tendências demográficas e sociais. Há mais casais jovens, solteiros vivendo sozinhos, adultos separados ou divorciados, viúvos que namoram mas moram cada um em seu canto, profissionais com casas espaçosas no interior que preferem, durante a semana, dormir em apartamentos menores perto do trabalho.
Em 1991, segundo o censo, 22% dos brasileiros moravam com uma pessoa ou sozinhos. Em 2000, essa taxa subiu para 26% e, em 2010, ano do último censo, chegou a 34%. “Hoje, em mais de 40% dos domicílios, vivem uma ou duas pessoas e caminhamos para 50% em pouco tempo”, diz João Meyer, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.
Em grandes capitais, o microapartamento é coisa da vida. Metrópoles como Nova York, Londres, Paris e Japão estimulam os escritórios de arquitetura e as construtoras a investir em imóveis de até um dormitório. No início do ano, a prefeitura de Nova York mudou o zoneamento só para permitir a construção de apartamentos de 24 metros quadrados de módulos pré-fabricados. Lá, como cá, o apartamento do tamanho de uma vaga de garagem veio para ficar.
Fonte: Exame

quinta-feira, 17 de dezembro de 2015

Investir em imóveis pode ser boa saída para períodos de crise




A instabilidade do dólar, a inflação e a oscilação do mercado financeiro têm feito com que muitos brasileiros fiquem mais receosos quanto a grandes investimentos. O cenário econômico e político do país tem afastado o capital estrangeiro e chegou até mesmo a reduzir a nota do Brasil como um bom pagador de seus débitos, algo que pode levar a aumentar o tempo necessário para trazer a credibilidade necessária ao país.
No entanto, mesmo com a inflação mais alta e uma taxa de juros elevada, o investimento em imóveis ainda pode ser um dos melhores negócios a se fazer no Brasil, já que o país mantém uma perspectiva de crescimento para os próximos anos.
Até mesmo nos cenários mais pessimistas, a aplicação em bens imobiliários continua como uma das opções mais seguras e atraentes para se fazer investimentos.
Mercado desaceleradoEste momento é bom para as pessoas que sabem aproveitar oportunidades, principalmente para aqueles que já possuem uma quantia significativa guardada. Com o medo de que os empreendimentos fiquem encalhados, muitas construtoras desaceleraram suas obras, diminuindo gradativamente a oferta de novos apartamentos e casas novas, criando as condições ideais para que os imóveis já prontos ou em vias de término possam ser negociados por preços mais baixos.
No entanto, para os próximos anos, com a recuperação da economia e com o número menor de imóveis à venda disponíveis, os empreendimentos que receberem investimento agora deverão receber uma valorização seguindo a tendência da oferta e da procura, chegando a valer mais do que o valor de mercado atual.
Como investirApesar de ser indicado como um campo fértil para investimento, é necessário seguir alguns cuidados para garantir que o seu dinheiro será bem aplicado e irá render bons frutos no mercado imobiliário.
O primeiro passo é estar atualizado sobre os novos empreendimentos. Busque sair da sua área mais confortável, ou seja, procure mais informações em outras fontes, inclusive sobre outras regiões e estados.
Muitas vezes a sua ideia sobre alguma zona de determinada cidade já pode estar ultrapassada ou com os dias contados, pois é sempre necessário pensar a médio e longo prazo.
Se a sua ideia for especificamente o investimento a longo prazo, uma das maiores garantias de valorização são os terrenos, principalmente os de entorno das grandes capitais. Essa forma de aplicação é conhecida como um bom gerador de riquezas porque muitas vezes essas áreas são pouco conhecidas e, com o passar do tempo e o crescimento das grandes cidades, elas acabam sendo buscadas por empresas e famílias que desejam viver fora dos grandes centros urbanos.
Um bom exemplo disso é a cidade de Cotia, no estado de São Paulo. Enquanto nos anos 1980 e 1990 a cidade era pouco conhecida, hoje em dia se tornou um grande polo de condomínios de alto padrão. Veja mais dicas aqui.
Imóveis usados ou na planta?Um outro fator precisa ser acertado antes de fazer o investimento é: vale mais a pena comprar um imóvel usado ou um empreendimento novo ainda na planta?
Um imóvel na planta costuma ter um valor 40% menor do que um imóvel pronto, por isso muitos investidores buscam essa estratégia, podendo revender o por um preço mais alto quando construído - ou até mesmo colocar para locação.
Para que seja rentável, no entanto, é preciso estar muito seguro quanto à localização do imóvel para garantir sua valorização. Também é indicado encontrar uma incorporadora de confiança e credibilidade.
Para quem pensa em investir em imóveis usados o ideal é saber identificar quais são as boas oportunidades. Normalmente é necessário fazer uma reforma para dar um novo ar ao ambiente, rendendo uma valorização maior para a hora de vender o imóvel.
É muito importante consultar o histórico do local e levar um especialista para avaliar a casa, o apartamento ou o escritório, de modo a analisar quais são as mudanças necessárias para torná-lo mais atrativo para o mercado imobiliário.
Há também um mercado muito atraente de locação de imóveis para negócios, como lojas e consultórios, que pode render lucros ainda maiores do que o aluguel de uma casa para moradia, por exemplo.
(Redação - Agência IN)

domingo, 13 de dezembro de 2015

Os 10 bairros mais “gourmetizados” de São Paulo




Para mostrar o nível de “gourmetização” dos bairros paulistanos, o portal imobiliário Properati levantou quais são as regiões de São Paulo cujos anúncios de imóveis mais incluem a palavra gourmet.
e acordo com a pesquisa, o termo aparece tanto como referência às varandas gourmet, quanto aos espaços gourmet, que ficam na área comum dos prédios.
O resultado mostrou que o bairro Vila Andrade, na zona sul da cidade, é o mais gourmetizado da cidade: 921 anúncios de imóveis localizados no bairro mencionam a palavra gourmet.
A pesquisa considerou todos os anúncios do site referentes a imóveis localizados na cidade de São Paulo, que totalizam 300 mil.
Confira a seguir a lista com os dez bairros que possuem maior número de anúncios com a palavra gourmet:
BairroNúmero de anúncios com a palavra gourmet
Vila Andrade921
Itaim Bibi513
Campo Belo458
Santo Amaro449
Moema401
Vila Mariana190
Jardim Paulista153
Saúde151
Morumbi146
Pinheiros136
Fonte: Properati
Renato Orfaly, diretor da Properati no Brasil, afirma que a construção deapartamentos com varandas gourmet ou com espaços gourmet na área comum é uma tendência que tem sido verificada nos empreendimentos inagurados nos últimos dez anos.
“Os compradores têm valorizado esse tipo de espaço porque, pela dinâmica da cidade, que tem altos custos de serviços e problemas de segurança, as famílias têm preferido realizar festas e reuniões dentro de casa ou na área comum do prédio em vez de gastar dinheiro com em restaurantes e com aluguéis de espaços para festa”, diz Orfaly.
Para fazer festas mais sofisticadas, ele afirma que algumas famílias têm, inclusive, contratado garçons e chefs de cozinha, já que os apartamentos e áreas comuns do prédio oferecem estruturas como churrasqueiras e fornos à lenha e as cozinhas são equipadas com itens modernos, como fornos de embutir e cooktops.
Orfaly acrescenta que os imóveis com espaços ou varandas gourmet geralmente são de alto e médio padrão. “O mercado imobiliário tem adotado o conceito dos espaços gourmet para diferenciar os imóveis, já que os empreendimentos que têm esse tipo de espaço são mais novos e valorizados”, afirma.
O diretor da Properati também diz que os imóveis com espaços gourmet podem se tratar tanto de apartamentos com varandas gourmet, que são mais espaçosos, como de apartamentos mais novos e compactos, voltados ao público jovem, que apesar de serem pequenos, possuem áreas comuns com estruturas semelhantes às de clubes.
Localização
Os bairros do levantamento, que são os dez bairros da cidade que mais reúnem o termo gourmet em seus anúncios, são todos localizados na região centro-sul da cidade.
Segundo Orfaly, essa concentração foi verificada porque os bairros da zona sul e do centro são mais valorizados ou concentram alto número de empreendimentos novos. “A tendência dos espaços gourmet veio para ficar. Todos os empreendimentos mais recentes, construídos em bairros nobres usam esse conceito”, diz.
Fonte: Exame


sexta-feira, 11 de dezembro de 2015




Acabou o almoço grátis do investidor de imóvel, diz estudo




São Paulo - São Bernardo do Campo, no estado de São Paulo, Natal, capital do Rio Grande do Norte, e Niterói, no estado do Rio de Janeiro, são as três cidades com mercado imobiliário mais atrativo do país, de acordo com a nova edição do estudo P2i-Lead, referente ao segundo semestre de 2015, que revela os municípios brasileiros com maior potencial de retorno para investimento em imóveis.
O levantamento, divulgado com exclusividade para EXAME.com, analisou todas as 5.553 cidades brasileiras com menos de um milhão de habitantes, ou 99% dos municípios brasileiros.
Cristiano Rabelo, diretor da Prospecta Inteligência Imobiliária, afirma que a crise econômica não dissipou as oportunidades de investimento do mercado brasileiro, mas agora, além de prospectar regiões com alto potencial de atratividade, o investidor precisa analisar o tipo de imóvel que cada lugar precisa. 
“Não existe mais aquele movimento de manada, no qual um investidor tinha sucesso e aqueles que o seguiam acabavam lucrando também. Além de entender onde é interessante prospectar, hoje o investidor precisa entender o que a demanda pede. Quem fizer isso pode encontrar vários oceanos azuis”, diz Rabelo.
Ao comparar esta edição do estudo, com a primeira versão, divulgada no início do ano, é possível perceber que as notas que mostram o potencial de atratividade dos municípios pioraram. Assim, o estudo mostra que o investidor que quiser obter bons retornos precisará garimpar ainda mais as oportunidades e se esforçar para se adequar às novas demandas.
Em outras palavras, se antes bastava surfar na onda do boom imobiliário para obter bons rendimentos, hoje as circunstâncias mostram que, definitivamente, não existe almoço grátis.
Perfil das regiões mais atrativas
O P2i-Lead revela que as cidades mais atrativas são aquelas que reúnem características como: alta renda per capita, alto número de pessoas economicamente ativas, déficit imobiliário considerado atrativo, nível de instrução elevado, alta capacidade de endividamento, baixo nível de desocupação, entre outras.
De acordo com o diretor da Prospecta, o estudo mostra que imóveis de médio e baixo valor agregado têm potencial de comercialização mais alto já que as parcelas desse tipo de financiamento se acomodam melhor no orçamento dos brasileiros, que está mais apertado com a crise.
Outra conclusão do levantamento foi que as cidades menos adensadas guardam as melhores oportunidades. “Os municípios com menos de 600 mil habitantes têm boas oportunidades e os que têm menos de 400 mil habitantes são os mais atrativos hoje”, afirma Rabelo, que ressalta que, a despeito da baixa densidade demográfica, cidades com menos de 150 mil habitantes também têm se revelado altamente atrativas.
Já as regiões mais adensadas, com mais de um milhão de habitantes, são campos mais saturados em sua maioria, de acordo com o diretor da Prospecta. “São regiões que tiveram muita oferta durante o boom imobiliário de 2010 a 2013 e ainda estão com uma quantidade expressiva de estoques que precisam ser comercializados.”

Desalinhamento

Indicadores mostram que os preços dos imóveis têm recuado neste ano. Segundo o Índice FipeZap, por exemplo, os imóveis anunciados para venda na internet subiram apenas 1,5% nos sete primeiros meses do ano, uma queda real (variação abaixo da inflação) de 5,2%, se considerada a inflação esperada pelo IBGE para o IPCA no mesmo período, de 7,1%.
Mesmo com as quedas de preços, Cristiano Rabelo defende que as cidades brasileiras oferecem, sim, boas oportunidades de investimentos, mas os preços têm caído em regiões nas quais os valores dos imóveis não estão alinhados com a realidade local.
“Ao oferecer produtos desalinhados com a demanda, o empreendimento depende da migração de pessoas para que as unidades sejam vendidas e isso é muito difícil: 56% dos imóveis vendidos em áreas adensadas são comprados por pessoas que estão em um raio de três quilômetros de distância”, diz Rabelo.
Com a oferta de produtos mais caros do que a demanda local pode aceitar, e sem grandes fluxos migratórios, resta aos empreendedores ajustar os preços dos imóveis à demanda, oferecendo descontos. "É o que temos visto agora. Nós temos observado muitos produtos bons no mercado, mas que não respeitam a capacidade de pagamento da demanda", diz o diretor da Prospecta.

Mudanças

A nova edição do P2i-Lead incluiu duas novas variáveis: a primeira é a desocupação da população por segmento de atuação (indústria, comércio e serviços) e a segunda é o número de financiamentos imobiliários contratados. Ambas as métricas foram adicionadas ao novo levantamento para espelhar melhor o cenário de crise. 
Para chegar ao dado sobre os contratos imobiliários, foram considerados os financiamentos concedidos entre 2010 e 2014 pela Caixa, que correspondem a 68% do mercado de crédito imobiliário do país. O volume restante foi projetado. 
A partir do número de financiamentos, a consultoria conseguiu analisar de forma mais assertiva o déficit imobiliário de cada cidade. Como os dados mais recentes de déficit habitacional são referentes ao último Censo do IBGE, de 2010, as informações estavam defasadas. Assim, a consultoria tomou como base o déficit apontado no Censo e considerou o número de financiamentos realizados de 2010 a 2014 para garantir uma informação mais atual sobre o déficit de cada região.
O dado é relevante para o estudo pois, quanto mais financiamentos contratados, menor é a probabilidade de existir domicílios na condição de alugados e cedidos (como aqueles concedidos por empresas a funcionários) dentro do município.
A variável desocupação foi medida por setor de atuação para refletir o grau de concentração da economia da cidade. Além disso, o dado considera especificamente o número de pessoas que buscam emprego e não conseguem, que são aquelas que mais impactam a geração de riqueza e, consequentemente, o potencial de desenvolvimento da região.
A cidade de Betim é um exemplo claro de como a variável desocupação pode afetar o resultado do estudo. O município era o 30º mais atrativo na primeira versão do P2i-Lead e agora aparece na 60ª posição. “Betim é uma cidade que tem forte vocação industrial, automobilística, e por ser muito concentrada nesse segmento, que foi afetado pela crise, a desocupação aumentou na região", diz o diretor da Prospecta. 
A análise da desocupação permitiu à consultoria identificar que cidades com forte vocação industrial foram mais afetadas pela crise e municípios com atividades mais diversificadas sofreram menos, como é o caso de Caruaru, no Pernambuco, que ficou na 97ª posição do ranking. “A cidade tem um polo tecnológico, produz itens artesanais e é diversificada, assim a crise foi suavizada porque sua economia é pulverizada em vários segmentos", afirma Rabelo.

Estudo avalia demanda para mostrar atratividade

Enquanto muitos estudos usam o valor médio do metro quadrado para apresentar o potencial de uma região, concentrando as atenções sobre as características dos imóveis ofertados, a Prospecta avalia a atratividade das cidades a partir da demanda. A empresa justifica que ao observar a oferta, a análise se volta para dados que já ocorreram. Já ao olhar a demanda é possível observar o que está por vir.
O indicador observa a renda, por exemplo, para mostrar se a população da cidade tem capacidade financeira para comprar imóveis. O nível de instrução, de forma semelhante, mostra se a cidade tem uma população que tende a ter maior nível de renda.
Um dos pontos de destaque ainda é a avaliação dos movimentos migratórios das cidades, que têm forte correlação com o aumento no consumo dos produtos imobiliários.
Como as variáveis trabalhadas são focadas na demanda do ponto de vista das pessoas físicas, o P21-Lead se concentra principalmente em imóveis residenciais.
Dessa forma, ele pode ser útil tanto para empresas que buscam investir em empreendimentos imobiliários, quanto para investidores que buscam as melhores cidades para comprar um imóvel com o objetivo de obter rendimentos.
O indicador, no entanto, não deve ser o único critério usado para a decisão doinvestimento. Ele sinaliza que existe um mercado atrativo do ponto de vista da comercialização, mas é preciso analisar se o local já possui oferta para o tipo de produto que a cidade precisa.
Além de apresentar uma nota que define em qual posição a cidade está no ranking, o indicador também mostra o potencial da cidade de acordo com o tipo de imóvel, dividido em três categorias: alto, médio e baixo padrão.
Para cada um desses três padrões é atribuída uma classificação, que vai de péssimo a ótimo. São Bernardo do Campo, que é a cidade líder do ranking, tem ótimo potencial para os três padrões de imóveis. Já Belford Roxo, no Rio de Janeiro, tem ótimo potencial para empreendimentos de baixo e médio padrão, mas para imóveis de alto padrão seu potencial é regular.

Metodologia

O estudo incluiu apenas cidades com menos de um milhão de habitantes, segundo a projeção de população para 2014 da Onmaps-Geofusion, plataforma de inteligência geográfica que reúne informações sociodemográficas.
A consultoria selecionou em um primeiro momento as variáveis socioeconômicas e demográficas que considera relevantes para indicar a atratividade imobiliária de uma região.
A partir desses critérios, foram realizados testes de correlação estatística para definir a ponderação mais precisa entre os dados levantados.
Como o objetivo do indicador é identificar atratividade imobiliária, traduzida por dados que caracterizam a demanda, só foram consideradas variáveis que se mostraram no mínimo relevante.
As variáveis foram divididas em três diferentes níveis, de acordo com cálculos que mostraram a correlação mais apropriada das informações.
No primeiro grupo estão as variáveis relevantes, que são: área da cidade, densidade demográfica, Índice de Gini (indicador de desigualdade social), empresas atuantes, habitantes com ensino fundamental completo e médio incompleto.
As variáveis muito relevantes foram enquadradas no segundo grupo, que inclui: PIB, empregos formais, habitantes sem instrução ou com ensino fundamental incompleto; habitantes com ensino médio completo e superior incompleto; e domicílios na condição de próprio e quitado.
No terceiro grupo foram incluídas as variáveis indispensáveis, que são: taxa de urbanização, renda domiciliar, população com faixa etária entre 20 e 49 anos, migrantes de data fixa, habitantes com ensino superior completo, domicílios na condição de déficit; IDH-M; taxa de desocupação; e número de contratos de financiamento imobiliário.
Cada grupo teve um peso diferente no cálculo, de acordo com sua importância.
Em seguida, foi realizada uma análise comparativa embasada na quantidade de domicílios por faixa de renda para identificar a potencialidade de cada cidade para cada tipo de empreendimento: de baixo, médio e alto padrão.
Nessa análise foram considerados domicílios da classe A para alto padrão, domicílios da classe B para médio padrão e domicílios da classe C para baixo padrão.
A empresa avalia que essas diversas variáveis, aparentemente desconectadas, se complementam quando analisadas em conjunto e cumprem o objetivo final de mostrar se a população da cidade tem condições favoráveis à compra de imóveis.
Todo o trabalho de desenvolvimento dos cálculos e de seleção e agrupamento das variáveis foi coordenado por Juliana Oliveira, gerente de projetos da Prospecta e mestre em economia aplicada, e Thiago Tito, que atua nas análises estatísticas e demográficas da Prospecta e é mestre em geografia.
As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Caixa Econômica Federal, Ministério das Cidades, Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion.
Fonte: Exame




sábado, 5 de dezembro de 2015

Centro de São Paulo com nova identidade atrai investidores



A transformação do centro de São Paulo começa a concretizar-se com a chegada de novos empreendimentos.
Para os investidores, este é o melhor momento para fazer um bom negócio e aproveitar a valorização da nova região central.
Matéria publicada por Gustavo Coltri no jornal Estado de São Paulo traz levantamento feito pela imobiliária Lopes, o qual aponta uma estimativa de 13 mil novos apartamentos na região, no período entre 2010 e 2016.
As mudanças visuais com as entregas de parte desses empreendimentos já indicam que a região continua com forte potencial de valorização. Como o próprio texto cita, o lado antes descuidado da rua Paim deu lugar a novos prédios, mais satisfação por parte dos moradores e novos ares para a região, que ficou mais limpa e agradável.
Fora as melhorias no ambiente, quem opta por morar no centro de São Paulo ganha praticidade no dia-a-dia, devido à facilidade de acesso a linhas de ônibus e estações de metrô.
Além de novos projetos que estão em andamento para bairros do centro da capital paulistana, a incorporadora Esser oferece o arrojado SP New Home, na avenida Ipiranga, a apenas 500 metros da estação de metrô República. O edifício conta com apartamentos de 29 m² e 41 m², ambos com um dormitório, e uma área de lazer diferenciada, com sala de massagem, piscina coberta, espaço office, entre outras comodidades.
Outra excelente opção é o SP Next Home, que fica a poucos metros da estação da Luz. Os apartamentos, também de um dormitório, podem ser adquiridos em plantas de 25 m² e 40 m². Entre os diferenciais estão a piscina de adulto com raias, o espaço zen e o espaço gourmet. Se você quer aproveitar o período de valorização do centro de São Paulo ou mesmo viver com conforto e praticidade, vale a pena conhecer melhor os dois empreendimentos!
Fonte: Esserinvest

sexta-feira, 4 de dezembro de 2015

Em 2016 seu imóvel voltará ao preço de 2011, diz FipeZap




São Paulo - O preço médio do metro quadrado dos imóveis brasileiros anunciados para venda deve subir apenas 0,9% em 2015 e em junho de 2016 deve registrar uma queda de 4,8% na variação acumulada nos últimos 12 meses.
Essas são as projeções do mais recente Boletim FipeZap, relatório de análise domercado imobiliário divulgado trimestralmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo classificado de imóveis online Zap Imóveis.
A partir dessas expectativas, Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap e economista da Fipe, afirma que no meio do ano que vem o preço médio dos imóveis deve retornar aos níveis apresentados no final de 2011.
"Com a queda real de 5% neste ano, os preços retornaram ao patamar de 2013. Como nós esperamos uma queda nominal de 4,6% no meio de 2016, e a inflação para os próximos 12 meses está estimada em 5,65%, nesse intervalo teremos uma queda real de quase 10%. Assim, o Índice FipeZap vai devolver todo o ganho que teve de 2012 para cá até o meio de 2016, voltando aos níveis de 2011", explica Zylberstajn.
Enquanto a taxa de juros nominal mostra a variação absoluta dos preços, a taxa de juro real mostra a variação considerando o efeito da inflação. A queda real, portanto, é registrada quando a variação nos preços dos imóveis fica abaixo da alta generalizada de preços, medida por índices inflacionários, como o IPCA.
As projeções do Boletim FipeZap trabalham com a hipótese de que a relação entre as variáveis no passado se manterá no futuro. Por isso, trata-se de uma hipótese simplificada do cenário, já que mudanças estruturais podem ocorrer e modificar a tendência verificada.
Mercado em crise
Segundo o relatório, as projeções de alta tímida nos preços em 2015 e de queda nominal para 2016 se baseiam, principalmente, nas seguintes constatações: ocrédito imobiliário está mais restrito; o volume de imóveis novos ofertados ainda não mostrou sinais de retração; a massa salarial está em queda; e os juros reais estão em alta. 
"A queda na atividade, a rápida deterioração do mercado de trabalho e a piora nas condições do financiamento alimentam as preocupações com a saúde e sustentabilidade do mercado imobiliário", afirma o relatório.
Os dados já fechados do Índice FipeZap, mostram que nos primeiros sete meses de 2015, o preço anunciado do metro quadrado subiu 1,5%, em média, nas 20 cidades que compõem o Índice FipeZap. Com uma inflação próxima a 7% no período (segundo o IPCA), o indicador mostra que houve uma queda real de 5% nos preços dos imóveis de janeiro a julho.
O boletim ressalta que o aumento da taxa de desemprego da população já seria motivo suficiente para afetar o crescimento dos preços, mas com as restrições na concessão de crédito pelos bancos, essa tendência é amplificada. 
Dentre as restrições no crédito, destaca-se a redução no limite dos percentuais de financiamento dos imóveis usados pelo principal agente de crédito imobiliário do mercado, a Caixa Econômica Federal. Desde abril, o banco só concede financiamentos para imóveis usados para compradores que possuírem entradas de pelo menos 50% do valor do imóvel.
As restrições são fruto do menor volume de depósitos realizados na poupança, que é a principal fonte de recursos para os financiamentos imobiliários do país hoje. Assim, o boletim destaca também a necessidade de busca de outras fontes de recurso para os financiamentos.
Em matéria recentemente publicada por EXAME.com, especialistas afirmaram que a poupança deve alguns anos para voltar a ter o mesmo nível de depósitos registrado antes da crise, afinal, os investidores que precisaram sacar os recursos da caderneta para pagar dívidas ou arcar com despesas diante de uma demissão, não devem conseguir tão cedo poupar o mesmo volume de dinheiro. 
Entre janeiro e junho deste ano, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em 38,541 bilhões de reais, o pior resultado já registrado para um primeiro semestre desde 1995, início da série histórica do Banco Central (BC).
Veja a seguir o Boletim FipeZap na íntegra.

quinta-feira, 19 de novembro de 2015

Como escolher o melhor modelo de sofá para sua sala



Clássicos, modernos, de couro ou pano, propícios para deitar ou não, os sofás e poltronas já tem um cantinho especial na nossa sala.
Mas afinal, como escolher o melhor sofá para a sala? É uma pergunta realmente difícil, com tantos modelos confortáveis e com designs estilosos, mas o Decoração Criativa vai tentar ajudar você nisso.
Para escolher o seu sofá da maneira certa, você precisa aproveitar o espaço que tem da melhor forma possível.
O clássico jogo de sofá se tornou indispensável em quase toda casa, porém ele é uma boa opção para quem mora em casas grandes e espaçosas.
Já o sofá de canto cai bem em salas de estar de porte médio ou pequeno, ajuda a ampliar o ambiente ou deixar um pouquinho mais espaçoso que o comum. Quem mora em apartamentos costuma optar ele.
E o sofá-cama é ideal para quem mora sozinho ou tem um quarto de hóspedes na casa para receber alguém. Ele cai bem para quem mora sozinho, devido a sua multifuncionalidade de ser duas cosias ao mesmo tempo, então acaba sendo prático nesses tipos de situações.
Pessoas com a casa menor também podem optar pelo sofá-cama e completar com alguns puffs, fica descolado e não acumula tanto espaço, além de ser uma ideia diferente fazer decoração com sofá.

Que tipo de modelo de sofá evitar

Atualmente, as estampas dos sofás, são bem diversificadas, porém há alguns tipos melhores que outros para adquirir. Mas, para você não cair na dúvida, evite:
– Comprar sofás claros, por mais belos que sejam, ficam feios com o tempo, todos amarelados, manchados, então, deixe-os para última opção.
– Comprar sofás de couro, caso você tenha animais, como cães e gatos, eles esfregam as suas patinhas nos estofados e arranham, e ninguém quer ter um sofá feio na sala de estar, não concorda?


domingo, 15 de novembro de 2015

Morar no Leblon ou em São Francisco: o que sai mais caro?


São Francisco tem ensino de ponta, é um dos centros da inovação mundial e permite uma qualidade de vida invejável.O problema é que ela está ficando inacessível para quase todo mundo.
Com o boom da economia da tecnologia fazendo dinheiro fluir para uma ilha com oferta bem limitada de casas e apartamentos, os preços do mercado imobiliário ficaram fora de controle nos últimos anos.
Um ranking da Economist Intelligence Unit (EIU) de melhores cidades coloca São Francisco no 5º lugar geral, mas lá em baixo no quesito “custo de vida”.
Isso fica claro em um mapa da Neighborhood X que compara o preço de propriedade em pontos normais da cidade com outros locais ao redor do mundo famosos pela beleza.
West Portal é comparado ao Leblon, bairro com o metro quadrado mais caro do Brasil. Diamond Heights tem preço similar ao do deslumbrante centro histórico de Roma; ir para Western Addition sai ainda mais caro.
Para morar em North Beach ou Mission Bay, você desembolsa um valor que pagaria por um imóvel equivalente na famosa ilha de Santorini, na Grécia.
O problema não está restrito a São Francisco. Em Nova York, a mediana do preço de venda de um apartamento na ilha atingiu recordes US$ 999.000 (o equivalente a R$ 3,95 milhões) no 3º trimestre.
De acordo com a Bloomberg, a geração Y não ganha nem metade do necessário para comprar uma casa em São Francisco ou mesmo Los Angeles e só 37 das 50 maiores cidades americanas são financeiramente acessíveis para quem tem entre 18 e 34 anos.
FonteExame

segunda-feira, 9 de novembro de 2015

Comprar imóvel novo: a hora é agora?



O setor imobiliário está em alerta em relação às vendas de imóveis usados. A Caixa Econômica Federal anunciou em maio o aumento nos valores de entrada em financiamentos de casas e apartamentos usados. A medida vale para diversas faixas de preço, e a expectativa é de que o mercado sofra algumas alterações no curto e médio prazo. A principal é a queda da procura por unidades do tipo, e a consequente queda dos preços.
A segunda consequência dessa alteração, que também está no radar dos especialistas, é o possível aquecimento no mercado de imóveis novos. “O maior valor exigido de entrada para o financiamento do imóvel usado vem a ser a maior dificuldade financeira que o futuro comprador vai encontra para adquirir seu imóvel. Para o mutuário que está adquirindo seu primeiro imóvel esta medida tende a direcionar a procura por imóveis novos. Esta maior procura por imóveis novos, dado a maior facilidade na aquisição pode auxiliar a manutenção dos preços do imóvel novo, enquanto o preço do imóvel usado tende a reduzir dado a dificuldade colocada pelo maior volume de recursos necessário para entrada”, analisa Rodnei Felipe, professor de finanças do IBE/FGV.
Com os valores de entrada reduzidos em relação aos usados e as construtoras dispondo de estoques, a expectativa é que as vendas de imóveis novos ganhem fôlego nos próximos meses de 2015, e que boas oportunidades apareçam para os compradores com  paciência para garimpar bons preços e condições. “No momento em algumas regiões do País existe excesso de oferta de imóveis prontos, e portanto dos estoques podem surgir bons descontos”, aponta Marcos Fontes, professor de Economia do IBE/FGV. Entenda as particularidades desse tipo de negócio e como uma boa oferta pode ser encontrada.
Análise de custos e compra – Não existem muitas diferenças entre projetar a compra de um imóvel novo ou usado. O comprometimento de renda máximo e as exigências feitas pelos bancos são basicamente as mesmas. E”m relação ao crédito não temos diferenças significativas para concessão do financiamento, os parâmetros de comprometimento da renda e documentos a serem apresentados são praticamente os mesmos, devendo somente observar a idade do imóvel. A idade do imóvel pode ser um fator de não aprovação do financiamento”, diz Felipe. “Em relação às condições de financiamento não existe diferenciação, com exceção dos programas habitacionais para quem possui renda familiar até R$ 5.400,00. No geral, taxas de juros, quotas de financiamento, capacidade de endividamento e garantias são os mesmos tanto para imóveis novos quanto para usados”, explica o professor.
Outros custos relacionados à compra do imóvel também devem ser colocados na ponta do lápis. “Sob o ponto de vista financeiro o comprador precisa considerar os custos envolvidos na operação de compra e em outras despesas que poderão surgir para deixar o imóvel habitável e com o conforto que ele espera. Se ele for usado, deve-se incluir a necessidade de reformas no curto prazo e se for novo, pronto, a necessidade de instalações e acabamentos, como piso, climatização e outros. Considerar também a expectativa de valorização no médio e longo prazo”, explica Fontes.
Situação do mercado – Apesar da expectativa de maior procura por imóveis novos, os especialistas não enxergam uma margem para que os preços aumentem. "Não existem condições de aumento de preços neste cenário econômico atual. Se as construtoras conseguirem desovar estoques será grande ganho", acredita Fontes". Rodnei Felipe endossa essa posição. "Não vejo condições para ampliação dos preços, tanto para imóveis novos ou usados. Apesar do direcionamento de financiamento do governo para os imóveis novos o cenário econômico atual não é favorável", diz.
Com os preços sem sofrer grandes alterações, o mercado pode oferecer boas opções, variando de acordo com as possibilidades financeiras de cada consumidor. "Para quem tem recursos para dar boa entrada no processo de compra, acima de 50% do valor do imóvel, as opções serão amplas nos dois tipos de imóveis. Para quem não tem esta quota e não tem como adiar o processo de compra a opção do novo será a única alternativa", aponta Fontes.
Rodnei Felipe afirma que, com os investidores afastados do mercado imobiliário, os consumidores que procuram um imóvel para compra são os principaus atores do momento. "O mercado está focado nos interessados em comprar imóveis para moradia, já que os investidores estão dando um tempo', até que prevejam possibilidade de inversão da curva de desvalorização no médio prazo. Se a faixa de renda estiver enquadrada nos valores dos programas habitacionais, não houve alteração nas condições de financiamento e o interessado fará bons negócios para novos imóveis", conta.
Já quem vinha juntando dinheiro para comprar um imóvel pode se beneficiar da menor procura por imóveis usados, correndo atrás, inclusive, de penchinchas. "Também terá farta oferta de usados a condições especiais, pelo contingenciamento de financiamento. Com o aumento do valor mínimo de entrada os imóveis usados devem apresentar uma redução em sua procura, com consequente redução de preço. Para quem possui recurso disponível esta será uma boa oportunidade de pleitear descontos", reforça. 
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sábado, 7 de novembro de 2015



Vendas e lançamentos de imóveis residenciais caem em SP


Secovi-SP: Os lançamentos também recuaram na região metropolitana, caindo 51,4% em agosto sobre julho e 62% na comparação com um ano antes, a 527 unidades

RIO DE JANEIRO - As vendas de moradias novas na cidade de São Paulo caíram 10,6 % em agosto na comparação anual, enquanto os lançamentos recuaram quase 27 %, informou nesta terça-feira o Secovi-SP, sindicato de habitação.
A entidade considerou o desempenho como dentro do esperado diante do cenário econômico difícil e incertezas geradas pelo plano diretor do muncípio.
A comercialização na cidade somou 1.606 imóveis em agosto, os lançamentos foram de 1.760 e o estoque terminou o mês com 26.949 unidades disponíveis para venda. No acumulado do ano, foram lançadas 12.238 unidades e comercializadas 12.306 unidades.

"Apesar do equilíbrio, os números permanecem abaixo da capacidade de produção e absorção da cidade de São Paulo, pois a redução nos lançamentos foi de 20 % em relação a 2014, e as vendas continuam em ritmo menor, gerando uma demanda reprimida", disse a entidade, em nota.
Na comparação com o fraco mês de julho, as vendas e lançamentos apresentaram crescimento, segundo os dados do Secovi. A comercialização teve aumento de 54,1 % em agosto, enquanto os lançamentos saltaram 113 %.
Excluindo a capital, nos 38 municípios da região metropolitana, as vendas somaram 864 moradias novas, quedas de 7,9 % sobre julho e de 14,5 % diante de igual mês do ano passado. Segundo o Secovi, agosto foi o segundo mês consecutivo de queda nas vendas das cidades do entorno da capital paulista.
Os lançamentos também recuaram na região metropolitana, caindo 51,4 % em agosto sobre julho e 62 % na comparação com um ano antes, a 527 unidades.
FonteExame

quarta-feira, 4 de novembro de 2015

Como conseguir financiamento de imóvel pela Caixa?



Conseguir financiamento imobiliário pela Caixa é o desafio de muitos que pretendem realizar o sonho da casa própria, mesmo após as  mudanças das taxas e regras da Caixa Econômica Federal para o financiamento imobiliário
Com as novas regras,que passaram a valer em maio de 2015, os interessados em comprar um imóvel usado pelo SFH (Sistema Brasileiro de Habitação) deverão dar uma entrada de no mínimo 50% e financiar a outra metade. Antes das mudanças, a entrada mínima para o financiamento pela Caixa era de 20%. No caso do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), o valor mínimo da entrada passou para 60% e o consumidor pode financiar os outros 40%.
Além disso, com a crise pela qual o país tem passado, os juros do financiamento bancário têm aumentado paulatinamente. Em setembro, por  exemplo, a CEF anunciou um aumento das taxas de juros. Ainda que o aumento pareça baixo, em torno de 0,45% ao ano, o acumulado dos aumentos já assusta um pouco, tendo em vista que, há não muito tempo, era possível encontrar taxas entre 1% e 2% menores que as atuais. Pode parecer pouco, mas mesmo uma diferença pequena dessas, em um financiamento imobiliário de 20, 30 anos, pode fazer um enorme estrago no bolso.

Pontos a considerar antes de optar pelo financiamento imobiliário pela Caixa Econômica

Apesar desse cenário, há quem ainda deseje comprar a casa própria por meio dofinanciamento imobiliário oferecido pela Caixa. Mas como proceder?
Em primeiro lugar, é importante ter em mente que nem sempre a CEF é a melhor opção de investimento. Embora a imagem da Caixa como a opção melhor e mais barata venha logo à mente quando pensamos no assunto, também é importante investigar no mercado as opções. Recentemente, por exemplo, matéria do Portal Exame mostrou como, principalmente para imóveis mais caros, é possível encontrar opções relativamente mais baratas em outros bancos.
Dito isso, qual o passo a passo para conseguir um financiamento imobiliário pela Caixa?
Antes de liberar o dinheiro, a Caixa (assim como qualquer outro banco) faz uma análise de crédito para comprovar que você tem condições de pagar as parcelas do financiamento. Muitos são reprovados nessa etapa, principalmente por não conseguirem comprovar renda. Mas existem algumas medidas que você pode tomar para diminuir os riscos da reprovação e estar preparado antes de procurar o crédito na Caixa.
Em primeiro lugar, faça o possível e o impossível para não ficar com o nome sujo. Por isso, caso tenha alguma dívida que ainda não foi paga, regularize-a antes de procurar o financiamento. Nesse sentido, ainda, uma primeira medida interessante é fazer seu cadastro positivo. Trata-se de programa criado e mantido pela Serasa Experian, por meio do qual se deixa pública a informação sobre bons pagadores para que bancos e empresas descubram quem está com o pagamento das contas em dia. Ao fazer esse cadastro e manter sua vida financeira em ordem, é possível até conseguir empréstimos e financiamentos com juros menores. Clique aqui e veja como participar.
Uma segunda medida é abrir uma conta na Caixa Econômica Federal, o que serve tanto para facilitar o processo de aprovação de crédito quanto para conseguir uma redução nas taxas de juros. Como o banco tem acesso a suas informações bancárias, pode avaliar melhor se você tem condições de entrar em um financiamento. 
Além disso, é importante usar essa conta para depositar todo o dinheiro que você ganhar, porque isso irá ajudar a comprovar seu orçamento, principalmente se você for autônomo ou tem mais de uma fonte de renda. Com essa medida, fica mais fácil comprovar que você recebe o dinheiro que declarou no pedido de financiamento.

Procedimento para obter financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal

É importante lembrar que o financiamento de imóvel só permite que você gaste 30% da sua renda na parcela da casa. Por isso, é importante tomar todas as medidas para comprovar que você tem uma renda suficiente para pagar as prestações dentro desse limite.
Ah! Não se esqueça você pode somar duas rendas para financiar o imóvel. Se a casa ficará em seu nome e no nome de seu cônjuge ou de um filho, é possível somar as duas rendas na hora de fazer o financiamento. 
A própria Caixa tem um simulador do financiamento habitacional que permite traçar alguns cenários e verificar o valor máximo do financiamento que sua renda comporta. Na verdade, a simulação pode ser considerada a primeira etapa para a obtenção do financiamento do imóvel com a Caixa. Entre a simulação e a assinatura do contrato, todo o processo leva cerca de 30 dias até ser completado.
Como destacado, o primeiro passo é descobrir se as parcelas cabem de fato em seu orçamento. Para isso,o valor da entrada e das parcelas, levando em conta sua renda e o preço do imóvel que pretende comprar. 
Deu tudo certo na simulação? É preciso, então, ir a uma agência da Caixa levando os documentos exigidos pela Caixa para fazer o cadastro para verificação das condições necessárias para o financiamento imobiliário. Estes documentos ficarão com o banco, que fará a análise de crédito. Se você puder utilizar o FGTS na compra, é neste momento que você deve apresentá-lo por meio de um formulário. Se você ficar na dúvida, pergunte ao gerente na agência.
Entre dois e cinco dias úteis após a finalização do cadastro e entrega dos documentos, a Caixa dará uma resposta sobre o financiamento. Se o crédito for aprovado, o banco informará todos os detalhes da sua compra, inclusive o prazo total do financiamento, além dos valores da entrada, das parcelas e dos juros. Essas informações são muito importantes para que você possa avaliar se, de fato, pode arcar com o financiamento.
Em seguida, é feita a avaliação do imóvel, por meio de engenheiros da Caixa, que analisarão o imóvel que você pretende comprar. Nesse momento, a Caixa também analisará a documentação dos vendedores para verificar se está tudo certo. O prazo para entrega do laudo de avaliação é de até 15 dias. Assim, a aprovação final do financiamento levará de 20 a 30 dias. É importante notar que a  avaliação também tem um custo, a ser arcado pelo interessado em adquirir o imóvel. 
Em caso de reprovação, você pode tentar obter o financiamento novamente. Todavia, o prazo para uma nova tentativa depende do motivo da reprovação. Caso o financiamento tenha sido negado por problemas de crédito (por exemplo, em caso de dívidas atrasadas), é possível pedir uma nova avaliação do financiamento assim que quitar o débito.
A última fase do processo, após a aprovação nas etapas mencionadas, é a assinatura do contrato. O comprador e o vendedor deverão comparecer a uma agência da Caixa para concluir o negócio e, em seguida, com o contrato assinado, o comprador precisará registrá-lo em um Cartório de Registro de Imóveis.
E é isso!