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Comprar imóvel novo: a hora é agora?

O setor imobiliário está em alerta em relação às vendas de imóveis usados. A Caixa Econômica Federal anunciou em maio o aumento nos valores de entrada em financiamentos de casas e apartamentos usados. A medida vale para diversas faixas de preço, e a expectativa é de que o mercado sofra algumas alterações no curto e médio prazo. A principal é a queda da procura por unidades do tipo, e a consequente queda dos preços.

A segunda consequência dessa alteração, que também está no radar dos especialistas, é o possível aquecimento no mercado de imóveis novos. “O maior valor exigido de entrada para o financiamento do imóvel usado vem a ser a maior dificuldade financeira que o futuro comprador vai encontra para adquirir seu imóvel. Para o mutuário que está adquirindo seu primeiro imóvel esta medida tende a direcionar a procura por imóveis novos. Esta maior procura por imóveis novos, dado a maior facilidade na aquisição pode auxiliar a manutenção dos preços do imóvel novo, enquanto o preço do imóvel usado tende a reduzir dado a dificuldade colocada pelo maior volume de recursos necessário para entrada”, analisa Rodnei Felipe, professor de finanças do IBE/FGV.

Com os valores de entrada reduzidos em relação aos usados e as construtoras dispondo de estoques, a expectativa é que as vendas de imóveis novos ganhem fôlego nos próximos meses de 2015, e que boas oportunidades apareçam para os compradores com  paciência para garimpar bons preços e condições. “No momento em algumas regiões do País existe excesso de oferta de imóveis prontos, e portanto dos estoques podem surgir bons descontos”, aponta Marcos Fontes, professor de Economia do IBE/FGV. Entenda as particularidades desse tipo de negócio e como uma boa oferta pode ser encontrada.

Análise de custos e compra – Não existem muitas diferenças entre projetar a compra de um imóvel novo ou usado. O comprometimento de renda máximo e as exigências feitas pelos bancos são basicamente as mesmas. E”m relação ao crédito não temos diferenças significativas para concessão do financiamento, os parâmetros de comprometimento da renda e documentos a serem apresentados são praticamente os mesmos, devendo somente observar a idade do imóvel. A idade do imóvel pode ser um fator de não aprovação do financiamento”, diz Felipe. “Em relação às condições de financiamento não existe diferenciação, com exceção dos programas habitacionais para quem possui renda familiar até R$ 5.400,00. No geral, taxas de juros, quotas de financiamento, capacidade de endividamento e garantias são os mesmos tanto para imóveis novos quanto para usados”, explica o professor.

Outros custos relacionados à compra do imóvel também devem ser colocados na ponta do lápis. “Sob o ponto de vista financeiro o comprador precisa considerar os custos envolvidos na operação de compra e em outras despesas que poderão surgir para deixar o imóvel habitável e com o conforto que ele espera. Se ele for usado, deve-se incluir a necessidade de reformas no curto prazo e se for novo, pronto, a necessidade de instalações e acabamentos, como piso, climatização e outros. Considerar também a expectativa de valorização no médio e longo prazo”, explica Fontes.

Situação do mercado – Apesar da expectativa de maior procura por imóveis novos, os especialistas não enxergam uma margem para que os preços aumentem. "Não existem condições de aumento de preços neste cenário econômico atual. Se as construtoras conseguirem desovar estoques será grande ganho", acredita Fontes". Rodnei Felipe endossa essa posição. "Não vejo condições para ampliação dos preços, tanto para imóveis novos ou usados. Apesar do direcionamento de financiamento do governo para os imóveis novos o cenário econômico atual não é favorável", diz.

Com os preços sem sofrer grandes alterações, o mercado pode oferecer boas opções, variando de acordo com as possibilidades financeiras de cada consumidor. "Para quem tem recursos para dar boa entrada no processo de compra, acima de 50% do valor do imóvel, as opções serão amplas nos dois tipos de imóveis. Para quem não tem esta quota e não tem como adiar o processo de compra a opção do novo será a única alternativa", aponta Fontes.

Rodnei Felipe afirma que, com os investidores afastados do mercado imobiliário, os consumidores que procuram um imóvel para compra são os principaus atores do momento. "O mercado está focado nos interessados em comprar imóveis para moradia, já que os investidores estão dando um tempo', até que prevejam possibilidade de inversão da curva de desvalorização no médio prazo. Se a faixa de renda estiver enquadrada nos valores dos programas habitacionais, não houve alteração nas condições de financiamento e o interessado fará bons negócios para novos imóveis", conta.

Já quem vinha juntando dinheiro para comprar um imóvel pode se beneficiar da menor procura por imóveis usados, correndo atrás, inclusive, de penchinchas. "Também terá farta oferta de usados a condições especiais, pelo contingenciamento de financiamento. Com o aumento do valor mínimo de entrada os imóveis usados devem apresentar uma redução em sua procura, com consequente redução de preço. Para quem possui recurso disponível esta será uma boa oportunidade de pleitear descontos", reforça. 

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