Mineiro vai para os EUA com US$ 300 e monta negócio bilionário de imóveis
Filho de pai açougueiro e mãe dona de casa, Carlos Vaz nasceu em Itajubá, no interior de Minas Gerais, e chegou onde rapazes como ele jamais imaginaram. Duas décadas após desembarcar nos Estados Unidos em busca de um futuro melhor, Vaz possui mais de US$ 1 bilhão em imóveis geridos pela empresa que fundou e em que atua como CEO, a Conti Capital. Todos residenciais e voltados para locação. Mas quem vê o sucesso do brasileiro em solo americano nem imagina as dificuldades que enfrentou.
Vaz chegou ao país em 2001, após dois anos de greves na Universidade Federal de Viçosa, onde cursava Direito. No bolso, tinha apenas US$ 300 e a declaração de que faria um estágio não remunerado num escritório de advocacia em Boston. "Encontrei a vaga na internet. Não conhecia ninguém lá, mas decidi ir com a cara e a coragem", recordou.
O primeiro desafio de Vaz, que hoje já negociou mais de 9.000 apartamentos, foi a moradia. O lugar mais barato que conseguiu foi na casa de um imigrante chileno. Mas como os quartos principais já estavam alugados, restou apenas o sotão. "Era mais barato." Ainda assim, o preço pela acomodação era maior do que tinha em mãos: US$ 350. "Só que o valor era pago no fim do mês. Então eu ainda tinha 30 dias para levantar o dinheiro." Como o estágio, das 8h às 15h, ocupava a maior parte do seu dia, a solução foi trabalhar de madrugada num galpão de entrega de jornais.
"Os caminhões chegavam a partir das 2h30 com os jornais. Eu organizava tudo de acordo com as rotas de entrega e às 4h o galpão era aberto para iniciar a distribuição. O processo acabava por volta das 5h. Depois eu tinha que limpar tudo, porque ficava uma bagunça. Saía de lá por volta das 6h para me arrumar para o estágio", recordou.
O dinheiro, no entanto, não dava para muito além do aluguel e foi preciso arrumar um terceiro emprego, como garçom aos fins de semana. "A partir daí comecei a guardar dinheiro e a fazer pequenos cursos no período da noite voltados para economia e administração."
O aprendizado que adquiriu no período serviu de base para o que viria a construir. Como o estágio era voltado para o direito imobiliário dos Estados Unidos, decidiu que esse seria o seu futuro.
Primeiros passos na construção
"Queria conhecer a fundo o setor antes de me aventurar. Então comecei a procurar trabalhos como ajudante de carpinteiro, que é equivalente a ajudante de pedreiro no Brasil." A falta de experiência no setor, no entanto, fez com que fosse declinado em diversas entrevistas, até que encontrou sua primeira oportunidade.
"Foi onde eu aprendi na prática e consegui as ferramentas para dar início ao que seria a Conti", disse. A empresa, batizada de Conti Construction em homenagem ao sobrenome de sua mãe, iniciou com serviços de reparo, que Vaz realizava no período em que não estava na obra. O anúncio era feito por panfletos, que entregava à noite nas casas da região.
"Alguns reclamavam, mas outros entravam em contato e pediam para instalar uma porta, uma janela. Se fosse algo maior, levava junto um amigo carpinteiro para que ficasse bem feito."
O negócio começou a crescer e se tornou o principal trabalho de Vaz. Em 2005, a Conti mudou seu foco para o mercado de house flipping -- modalidade que envolve a reforma de imóveis subvaloriados para a venda. Em dois anos, Vaz já havia vendido mais de 30 imóveis em Boston e aprendido mais sobre financiamento imobiliário. Foi quando começou a notar sinais de que uma bolha poderia estourar nos Estados Unidos, o que fez repensar os próximos passos de sua empresa.
"A cidade não estava crescendo, o banco dava financiamento muito fácil e gente que não podia comprar casa estava comprando. A bolha estava nítida, mas era como dirigir numa rodovia com muita neblina. Não se sabia o que ia acontecer depois." A decisão foi vender todas as casas que tinha em 2007 e passar a buscar novos horizontes. Foi quando entrou no negócio de multifamily, em que está até hoje.
Os multifamilies são como condomínios horizontais ou prédios. A diferença é que, em vez de cada apartemento ter um dono, no multifamily, apenas uma pessoa ou empresa é dona de toda a propriedade. A vantagem é que estrutura facilita projetos de reforma para valorizar o local, uma vez que não é preciso a aprovação de cada proprietário.
"Mas Boston não estava crescendo. Então, passei a estudar os lugares mais promissoras dos Estados Unidos e encontrei Dallas, para onde fui. Rodei mais de 80.000 quilômetros da região metropolitana de Dallas-Fort Worth. Passei a fazer uma rede de contatos com as pessoas da área."
Apesar do sonho grande, Vaz contou que ainda era visto com cetisismo por ainda ter pouco dinheiro e experiência com imóveis. A ideia foi mais uma vez recorrer aos panfletos com informações do que já fizera e com características das propriedades que buscava.
Primeiro multifamily
O primeiro negócio foi fechado em dezembro de 2007. Era um imóvel com 208 apartamentos, que havia sido tomado por um banco da Flórida. O investimento foi realizado com um grupo de investidores, mas a participação de Vaz era mínima, de apenas 1%. "Eles ficaram com 99%. Não foi o negócio ideal. Mas valeu a pena pelo conhecimento e experiência que isso me trouxe."
Vaz comprou na mesma sociedade mais 1.400 apartamentos entre março e setembro de 2008, com sua posição aumentando gradativamente. No fim daquele ano, comprou sozinho sua primeira propriedade e deu início a uma nova fase como veículo de investimento, a Conti Capital. Desde então, a Conti Capital tem acumulado um retorno hitórico anualizado de 17,2%.
Essas propriedades são organizadas em fundos, sendo os retornos baseados no recebimento de alugueis e na diferença entre os preços de compra e venda. O ciclo do investimento, entre a compra, a reforma, o aluguel e a venda, costuma demorar entre 3 e 5 anos.
Os dois primeiros anos, contou Vaz, marcam a fase de grande melhoria do imóvel, com potenciais reformas e busca pela eficiência de gastos. "Do segundo para o terceiro ano, fazemos apenas melhorias finas, como ajuste de preços do aluguel."
Três fundos já foram concluídos, sendo que dois deles já estão com todas as propriedades vendidas. Agora, a Conti busca investidores para seu quarto fundo, formado por cerca de 1.100 apartamentos espalhados por quatro propriedades, sendo duas no Texas e outras duas na Flórida.
O fundo, já com as propriedades adquiridas, representa um "salto de qualidade", nas palavras da Conti. Isso porque os imóveis pelos quais é composto são voltados para um público de renda mais alta -- o que se traduz em baixo risco de inadimplência e menor volume de investimentos em reformas.
"Nesse momento de incerteza [internacional], o capital sempre vai em busca da certeza. Com a inflação e juros subindo nos Estados Unidos, as pessoas vão se voltar cada vez mais para a necessidade básica. E a moradia é uma necessidade básica", afirmou.
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