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Passo a passo para realizar um financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário não é nenhum bicho de sete cabeças, muito pelo contrário, ele pode ser mais fácil do que se imagina. Um bom corretor de imóveis sabe que é preciso criar diferenciais para aumentar sua taxa de fechamento de vendas, fidelizando clientes e criando uma divulgação boca a boca que pode fazer uma grande diferença na sua cartela de imóveis. E, afinal de contas, entender como funciona um financiamento imobiliário não é tão difícil assim, basta prestar atenção a alguns pontos-chave. Veja agora um passo a passo que vai ajudá-lo a orientar ainda melhor seus futuros clientes.

Passo 1 – Reunindo os pré-requisitos

Para realizar um financiamento imobiliário, além de ser brasileiro nato ou naturalizado ou estrangeiro com visto de permanência, a pessoa tem que ser maior de 18 anos ou emancipada. No entanto, ela também não pode ultrapassar 80 anos e seis meses na soma da própria idade com o prazo de amortização – caso contrário, não conseguirá o seguro habitacional.

O candidato ao financiamento também não deve ter nenhum outro imóvel em seu nome ou estar em processo de compra de imóvel na mesma cidade em que mora. Mas isso só vale para o caso dele querer usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o famoso FGTS. Ele também precisa atestar sua capacidade de pagamento através de comprovantes de renda.

Ter a ficha cadastral limpa é indispensável, assim como ser capaz civilmente, o que significa, segundo o Código Civil, não ser menor de 16 anos, não ser ébrio habitual ou viciado em drogas, não ter enfermidade ou deficiência mental que impeça o discernimento ou não ter a capacidade de exprimir a própria vontade – mesmo que este estado seja apenas transitório.

Passo 2 – Ajude o cliente a fazer uma simulação online

Nesta etapa, você pode ajudar o cliente a fazer a simulação do financiamento, que é quando ele verá se realmente tem condições de arcar com todas as despesas. Pode acontecer de ele ter o valor da entrada, mas as prestações e mensalidades do imóvel pretendido estarem além do seu orçamento.

Por isso, tenha sempre outros imóveis que atendam ao perfil dele, mas com valores diferentes como segundas e terceiras opções. O melhor mesmo, no entanto, é fazer essa simulação antes de escolher o imóvel, de forma que você já tenha opções mais assertivas para ele, especificamente.

Uma vez feita a simulação, fica mais fácil comparar as melhores taxas e propostas de cada instituição financeira, até porque diversos bancos contam com simuladores em suas páginas na internet. Você pode ajuda-lo ou deixá-lo à vontade para fazer sozinho.

Passo 3 – Escolhendo o imóvel e reunindo a documentação

Partindo do princípio de que o imóvel ainda não foi escolhido, veja na sua cartela os que mais se adequam ao valor e ao perfil do seu cliente. Lembre-se que o cliente não deve ter nenhuma restrição cadastral, como SPC ou Serasa, que devem ser resolvidas antes dele fazer a proposta ao banco. Ajude-o nessa etapa também se for possível.

Quando encontrar o imóvel, é hora de reunir a documentação exigida, verificando se o imóvel não tem qualquer tipo de restrição que impeça o financiamento. Pendências judiciais, falta de registro no Cartório de Imóveis e documentação irregular por parte da construtora ou incorporadora no caso de lançamentos também impedem o financiamento imobiliário. Se o imóvel for usado, cheque toda a documentação junto ao proprietário.

Passo 4 – Enviando a documentação

Além da documentação do imóvel, o candidato ao financiamento também deverá apresentar alguns documentos pessoais, como RG e CPF dele e do cônjuge, se for casado; comprovação do estado civil; extrato do FGTS e Certidão Negativa de propriedade de Imóvel (se for usar o FGTS); Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a tributos federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa destes mesmos débitos.

Oriente seu cliente sobre a comprovação de renda, que deve ser dos dois, caso ele viva maritalmente com alguém. Ele pode ser feito através de holerite, declaração de Imposto de Renda ou extrato bancário. Se o cliente for autônomo, o extrato e o IR continuam valendo como comprovante de renda, além de contratos de prestação de serviços, recibos, declaração do sindicato, Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore) feita pelo contador ou qualquer outro documento que seja indicado pelo próprio banco.

Passo 5 – Aguardando a análise jurídica e de crédito

O próximo passo é tenso, porque é justamente a espera da análise jurídica e de crédito realizada pela instituição financeira com base nos documentos entregues. Além dos critérios do seu cliente, são analisados também os critérios do imóvel e sua adequação aos parâmetros estabelecidos pelo banco. Nessa fase, não há muito o que fazer a não ser aguardar uma resposta do banco, que deve chegar dentro de 30 dias. É nesta fase, também, que é feito o seguro habitacional, que protege o cliente e o imóvel durante todo o tempo do financiamento imobiliário e é obrigatório.

Passo 6 – Avaliação do imóvel

Enquanto isso, o imóvel estará sendo avaliado através de uma visita agendada entre um engenheiro credenciado e o proprietário ou representante da construtora. Essa avaliação vai garantir ao seu cliente que o imóvel realmente está dentro do valor de mercado praticado para aquele tipo de construção, região e época, com base em perícia técnica.

Passo 7 – Assinando o contrato e fazendo o registro em cartório

Finalmente tudo certo, é hora de concluir a venda. Após a conferência dos dados, o banco ou instituição financeira emitirá o contrato para ser assinado e registrado no Cartório de Imóveis, formalizando a operação. É hora também de pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).