Leilão de imóveis: saiba como funciona e entenda os cuidados para bons negócios
Dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três, vendido para o rapaz de camisa azul. Quem nunca viu cenas de leilão e pensou nas excelentes barganhas que estavam sendo negociadas? Participar de leilões de imóveis, especificamente, pode garantir boas aquisições, desde que algumas regras fundamentais sejam estipuladas – e cumpridas.
A primeira coisa a saber sobre um leilão é que os imóveis ali sendo ofertados normalmente são originados de ações de execução ou foram retomados por instituições financeiras por falta de pagamento. Com menos recorrência, podem ser patrimônios de empresas públicas ou privadas, que optam pela venda por meio de leilão. Ou seja, nem sempre o morador ou antigo proprietário está de acordo com a comercialização do bem. Essa é uma das fontes de dores de cabeça em compradores inexperientes: é importante conhecer seu histórico, saber se existem inquilinos ou moradores, qual seu estado de uso, se existem dívidas ou se necessita de reformas. Por isso, quem atua na área indica como premissa fundamental visitá-lo antes do leilão.
“Os imóveis são vendidos no estado em que se encontram. No caso de imóveis ocupados, o interessado deve negociar a visita com o ocupante”, indica Reinaldo Pestana Gomes, diretor da Pestana Leilões.
Qualquer pessoa maior de 18 anos (ou emancipado) pode participar de um leilão, porém, quem se prepara melhor anteriormente, investe tempo conhecendo os imóveis de seu interesse e planeja o momento do arremate tem menos chance de errar.
“O pregão é só a consolidação de toda uma pesquisa feita anteriormente”, garante Rafael Severo, da Trend Investimentos. Segundo ele, inclusive o tempo investido na preparação para o leilão deve ser considerado no momento de definir o lance máximo que se dispõe a pagar.
Severo explica que se o imóvel não for arrematado no primeiro leilão, ocorre uma segunda chamada, em que os valores podem chegar a até 60% da avaliação inicial. “Algumas vezes acontece de, em um primeiro pregão, não sair lance nenhum, normalmente quando estão presentes investidores com mais experiência.”
O Diário Oficial da União concentra as informações referentes a próximos pregões, que também são divulgadas na mídia e em sites de empresas de leilão.
Dicas de quem conhece• Contrate um bom advogado com experiência em leilões. Problemas legais ou judiciais poderão ser descobertos anteriormente com a ajuda desse profissional;
• Não existe regra de estado de uso do imóvel que vai à leilão. Por isso, visite-o anteriormente, conheça seu real estado e estime quanto será gasto em reformas;
• Considere todos os investimentos, como taxas de cartório, registro, negativas. Se quiser revender, inclua valores de anúncio;
• Conheça possíveis dívidas. Levante principalmente negativas de IPTU, luz, água e condomínio. Essas contas são vinculadas à matrícula e migram para o comprador;
• Dê muita atenção ao edital do leilão. Nele estarão descritas informações importantes, como condições do imóvel, organizadora, valor de avaliação. Algumas vezes também consta se o bem tem ou não inquilinos;
• Se houver inquilinos, pode ser necessário mover um processo judicial. Algumas vezes, uma negociação é possível, como pagar alguns meses de aluguel para que ele desocupe o imóvel. Inclua essa despesa na lista de gastos com o bem, para avaliar o real valor do lance;
• Nem sempre os valores ofertados no leilão são inferiores aos praticados no mercado. Estime qual seria o preço de venda do bem, considerando seu estado de uso e localização;
• Vá para o pregão sabendo quanto deseja pagar. Não se deixe levar pelo calor do momento: nunca aumente o valor do lance sem pesar friamente todos os gastos;
• Lembre-se, um negócio fechado em leilão só será desfeito sob multa de 20% do valor do arremate, conforme Decreto Lei 21.981/32.
• Não existe regra de estado de uso do imóvel que vai à leilão. Por isso, visite-o anteriormente, conheça seu real estado e estime quanto será gasto em reformas;
• Considere todos os investimentos, como taxas de cartório, registro, negativas. Se quiser revender, inclua valores de anúncio;
• Conheça possíveis dívidas. Levante principalmente negativas de IPTU, luz, água e condomínio. Essas contas são vinculadas à matrícula e migram para o comprador;
• Dê muita atenção ao edital do leilão. Nele estarão descritas informações importantes, como condições do imóvel, organizadora, valor de avaliação. Algumas vezes também consta se o bem tem ou não inquilinos;
• Se houver inquilinos, pode ser necessário mover um processo judicial. Algumas vezes, uma negociação é possível, como pagar alguns meses de aluguel para que ele desocupe o imóvel. Inclua essa despesa na lista de gastos com o bem, para avaliar o real valor do lance;
• Nem sempre os valores ofertados no leilão são inferiores aos praticados no mercado. Estime qual seria o preço de venda do bem, considerando seu estado de uso e localização;
• Vá para o pregão sabendo quanto deseja pagar. Não se deixe levar pelo calor do momento: nunca aumente o valor do lance sem pesar friamente todos os gastos;
• Lembre-se, um negócio fechado em leilão só será desfeito sob multa de 20% do valor do arremate, conforme Decreto Lei 21.981/32.
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