Em breve, o mercado de imóveis estará nas suas mãos
Depois de uma década de euforia, voltaremos a encontrar oportunidades únicas até 2016
Existe uma bolha imobiliária no Brasil?
Em caso afirmativo, essa bolha estaria próxima de estourar?
Talvez ainda em 2015?
Em breve, responderei a essas questões com argumentos técnicos que aprendi a respeitar em mais de 20 anos de experiência nos mercados financeiro e imobiliário.
Antes, porém, quero alertá-lo para o surgimento de um contexto raro, que lhe permitirá investir em imóveis com taxas de retorno muito acima da média.
Mas de nada adiantam as tentativas de disfarce.
Pois, a essa altura, você já sentiu os primeiros sintomas.
Amigos e parentes reclamam da enorme dificuldade de se comprar um apartamento, mesmo que de um ou dois dormitórios.
O banco não libera as linhas de crédito, a parcela do financiamento ficou grande demais para caber na renda mensal.
Ao mesmo tempo, sua caixa de e-mails está ficando lotada de ofertas aparentemente irrecusáveis de corretores; só desta única vez, última chance, é pegar ou largar…
Mas se os estandes de lançamentos das incorporadoras permanecem vazios, quem é que está aproveitando essas “ofertas irrecusáveis”?
Você não é tonto.
Eu também não sou.
Logo que comecei a detectar esses sintomas, no início de 2013, fui tomado por um enorme desconforto.
Imaginei de pronto as consequências do estouro de uma bolha imobiliária.
Seria tão dramático que não consegui engolir essa história sem investigá-la a fundo.
Afinal, esse é meu trabalho: eu investigo os fundamentos dos imóveis no Brasil.
Controlei a respiração, deixei a imaginação de lado e procurei me ater aos fatos.
Desde então, venho analisando cada tijolo trincado, cada viga torta, cada cano furado.
Estou convicto: as coisas vão piorar.
Quanto mais piorarem, melhor será para você.
Faço questão de lhe explicar os motivos.
Depois de uma década de pura euforia, com preços nas alturas, esse mercado pousará novamente nas suas mãos.
Os primeiros sinais da virada
Segundo minhas contas, o ápice dos problemas com o setor imobiliário se dará ainda em 2015 ou 2016, a depender do ritmo da deterioração macroeconômica.
Por que, com a devida convicção, afirmo que as coisas vão piorar?
O gráfico abaixo, organizado pelo Banco Central, mostra que os preços de imóveis residenciais dados em garantia para financiamentos mais do que quintuplicaram, saindo de uma base 100 em março de 2001 para 567 em abril de 2015.
O ritmo de crescimento dos preços, atualmente, nem de longe lembra o que ocorreu no Brasil entre 2009 e 2011:
O IVG-R é calculado com base nos dados de operações de empréstimos imobiliários para pessoas físicas que têm garantia em imóveis ou hipotecas. Os dados são do Banco Central.
A base do índice é o preço de avaliação de cada imóvel calculado pelo banco na hora de conceder o crédito.
Em 2007, o Banco Central brasileiro apurou R$ 18 bilhões em linhas de crédito para imóveis. Em 2014, ultrapassamos os R$ 134 bilhões.
Transparece um claro exagero tanto no crescimento dos preços quanto do crédito.
Exageros desse tipo podem durar por algum tempo, mas não infinitamente.
Em 2014 e continuando agora em 2015, o descompasso entre excesso de oferta e demanda fraca chegou finalmente ao setor financeiro.
Também em clima de racionamento, a torneira dos financiamentos imobiliários diminuiu bruscamente sua vazão. Os bancos estão muito mais exigentes para concederem empréstimos, fazendo perguntas que não faziam.
Antes de aprovar o financiamento, a gerente bancária agora verifica até mesmo os gastos do seu cartão de crédito, linha por linha. E pode recusar a liberação por causa disso.
Os bancos apertaram os critérios de concessão, graças às fragilidades que tomaram conta da economia brasileira. Assim, aquele comprador de imóvel que costumava atender a todas as condições passou a ser rejeitado. Não há como fazer o repasse.
Essa tem sido a grande razão para o aumento recente dos distratos.
No distrato, o comprador deixa de ser dono do imóvel e a incorporadora devolve apenas uma parte do dinheiro pago, pesadamente descontado por multas e encargos.
Não é negócio para ninguém, pois o cliente sai no prejuízo e a incorporadora acumula um amplo estoque de imóveis prontos.
É justamente aí que começam as oportunidades para os investidores mais atentos.
A incorporadora que executa muitos distratos tem um belo problema na cabeça: precisa receber 100% do preço do imóvel, com urgência. Enquanto não recebe, o financiamento da construção junto ao banco continua incomodando. Isso eleva a necessidade de capital de giro e induz à pressa na revenda das unidades distratadas.
Não é à toa que estamos vendo tantos saldões de imóveis.
Dados de São Paulo fornecidos pelo Secovi mostram que o ritmo de vendas caiu e o número de meses necessários para vender o estoque cresceu sem precedentes.
Atualmente, levaria em média 23 meses para vender todo o estoque de unidades novas do mercado paulista. Há pouco tempo atrás precisaríamos de 7,4 meses.
Só no estado de São Paulo, são cerca de 28 mil imóveis estocados em excesso em relação ao nível normalizado.
As incorporadoras não são bobas, não querem queimar caixa. Por isso, já estão reduzindo dramaticamente seus lançamentos, enquanto apelam para os saldões.
Porém, leva tempo até que esse ajuste de oferta se reflita também nos preços, pois os lançamentos feitos de 2012 para cá já estão nas barrigas das mães, têm seu parto garantido.
Percebe o que aconteceu?
Estamos diante de uma janela de oportunidade única, que agora se abriu.
Contudo, ela ficará aberta por pouco tempo.
Neste período, temos que tirar o melhor proveito possível. Pulamos dentro dessa janela, caçamos os negócios de ouro e voltamos para fora.
Quero ajudá-lo desde já a identificar os descontos mais atrativos nessa transição.
O mapa para os compradores
Você já percebeu que eu derivo conclusões bastante críticas quanto ao momento do mercado imobiliário.
No entanto, apesar dos preços inflados e da saturação nos financiamentos, não classifico a imagem corrente como uma bolha, mas sim como uma janela de oportunidade.
É importantíssimo fazer essa distinção, de enormes consequências práticas.
Se acharmos que existe mesmo uma bolha, ficaremos lá fora, deixando chances preciosas de lucro na mesa da sala.
Outros investidores mais astutos entrarão e sairão numa boa pela janela.
Como pessoas racionais, não podemos pecar por excesso de conservadorismo, supondo que o mercado cairá absurdos 60% ou 70%.
Felizmente, não precisamos que estoure uma bolha imaginária para aproveitar as barganhas. O panorama atual já é mais do que suficiente para oferecer excelentes negócios imobiliários.
Basta apenas você ter as ferramentas para discernir o que é ou não é realmente atrativo.
Por exemplo: o que esperar dos descontos?
Como você pode olhar para um saldão de imóveis, cheio de lábia dos corretores, e ainda assim saber se os preços estão verdadeiramente baratos?
Fazendo cálculos com base no potencial prejuízo dos vendedores, posso deduzir que um intervalo de descontos “natural” para o momento fica entre 8% a 15%.
Estudando um pouco as particularidades do mercado e apertando na negociação, você alcança barganhas a 25% do preço de tabela.
E combinando uma investigação profunda com um pouco de sorte, dá para encontrar até mesmo descontos raros de 40%.
Sejam abates de 15%, 25% ou 40%, a mensagem aqui é clara: o mercado pertence hoje aos compradores.
Se você estiver com dinheiro e crédito para comprar seu imóvel, os corretores e as incorporadoras comerão na sua mão.
A rigor, tanto os corretores quanto as incorporadoras caíram em sua própria armadilha, alimentando um círculo vicioso.
E nada indica mudança deste cenário em curto prazo, até que a janela volte a se fechar.
Pois bem, você já sabe o principal: não é o caso de uma bolha imobiliária, mas estamos em uma época propícia à aquisição de imóveis com desconto.
No entanto, nem por isso você sairá à rua seguindo a esmo o Google Maps, batendo de porta em porta em busca de enormes pechinchas…
Até porque um comprador desesperado pode atrair vendedores desesperados, e esse tipo de combinação não costuma terminar bem.
O que você precisa, na verdade, é de um guia para comprar com inteligência.
Eu fui desenhando esse guia gradualmente, ao longo de 20 anos, trabalhando em algumas das maiores empresas brasileiras e do mercado imobiliário, e comparando assim os vários lados do balcão.
Sei bem que um desconto aparente de 15% – sobre uma tabela que foi elevada pelo marketing em 20% – significa que você está pagando mais caro, e não mais barato.
E conheço também as armadilhas de se comprar empreendimentos baratíssimos, prestes a se transformarem em prédios fantasmas.
Sigo andando pelas ruas das principais metrópoles brasileiras, conversando com empresas e analisando as estatísticas relevantes. Não vou mandá-lo seguir uma rota mais curta que passa no meio de boca de drogas, nem vou lhe indicar qualquer contramão.
O Google Maps que me desculpe, mas eu sou um analista à moda antiga.
Escrevo relatórios originais sobre oportunidades imobiliárias. Minhas dicas são diretas, extraídas da experiência própria como investidor e como profissional.
Meu método de investimento
Além do amplo acesso a informações confiáveis, o investimento em imóveis depende de um método bem definido.
Sem um método para assessorá-lo, você pode até achar que está fazendo bons negócios, mas na verdade só está surfando no ciclo do mercado.
O dinheiro que entra em seu bolso por sorte sairá do seu bolso por azar. Esse vai-e-volta se deve àquele que considero o erro mais grave do investimento em imóveis: a ganância pela apreciação do ativo.
Todo mundo só pensa em apreciação, apreciação, apreciação…
Não me entenda mal, sou fã confesso da valorização de imóveis.
Porém, eu nunca miro exclusivamente na apreciação. Em vez disso, prefiro me concentrar nas variáveis sob meu controle, e deixo a apreciação como um belo prêmio a se colher caso as coisas deem certo para o mercado no qual apostei.
A valorização de um imóvel nunca esteve sob meu comando, nem nunca estará sob o comando de ninguém. Ela pode torná-lo rico, sem dúvida. Mas dificilmente será a verdadeira causa de sua riqueza.
Deixe-me explicar melhor, através das cinco principais variáveis que podem ser efetivamente controladas, total ou parcialmente:
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#1. O preço de entrada no imóvel e, mais especificamente, o desconto embutido no preço de entrada.
#2. Métricas de vacância, inadimplência e velocidade de vendas, analisadas com base no histórico recente e na conjuntura atual.
#3. O aluguel potencial da região em que está localizado o imóvel, e como ele se relaciona com o preço pago ao longo do tempo.
#4. As condições de financiamento (juros, prazo, custos de transação).
#5. A capacidade de amortizar 100% do imóvel num dado período tangível.
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Estudo essas cinco variáveis em base recorrente, e sou extremamente minucioso quanto à importância de cada uma delas em minhas análises imobiliárias, pois sei que elas significam muito dinheiro.
Quando começo a investigar um mercado e enxergo ali um grande potencial de valorização, é claro que me sinto mais atraído por conta disso.
Já ao mirar em segmentos ou projetos mais específicos, uso o critério máximo de Warren Buffett: “como seria se eu fosse proprietário desse ativo até o final dos tempos?”.
Em minha cabeça, imagino-me como dono de uma casa, apartamento, escritório, galpão, quarto de hotel, etc, para sempre. Assim, evito bitolar na apreciação. Quero estar satisfeito com meu investimento mesmo se não ocorra uma valorização a curto prazo.
Ao mesmo tempo, não gosto de negócios nos quais os compradores ficam arcando muito tempo com custos de condomínio, manutenção, além das parcelas do empréstimo.
O imóvel tem que andar com as próprias pernas o mais rápido possível, para então ele mesmo começar a me carregar nas costas.
Em suma: não cobro valorização a curto prazo, mas espero que a renda obtida com o imóvel seja suficiente para ao menos cobrir despesas operacionais e financeiras.
Como se pode notar, meu método é baseado em princípios conservadores e que ganham justamente pela simplicidade.
Não admito perder dinheiro com imóveis.
Nem admito ignorar as melhores oportunidades.
Segundo meus cálculos, estamos adentrando um ciclo em que os ganhos potenciais são enormes.
A oportunidade em suas mãos
Minha meta é auxiliá-lo a captar os lucros que o setor imobiliário passa a oferecer na janela de oportunidade para os próximos 12 a 24 meses.
Como o tempo é escasso, devemos ser rápidos e objetivos.
Desde outubro de 2014, venho trabalhando junto ao time de analistas da Empiricus para produzirmos as melhores recomendações em imóveis.
Não importa o lugar, a época, o tipo de imóvel ou qualquer outra característica do investimento. Existe algo que acompanha todas as pessoas que já lucraram muito e as que estão lucrando neste exato momento:
Informação. Sem informação você não gera conhecimento. E sem conhecimento você não prospera no mercado imobiliário.
Sem informação, você compra um apartamento para alugar numa região onde a taxa de vacância é enorme.
Sem informação, você investe em um hotel e gera um lucro líquido pífio de 0,1%.
Você precisa entender do assunto para tirar o máximo de proveito das situações que se apresentam.
Não existe momento bom ou ruim para quem tem informação. Só existem oportunidades.
Se você possuir informações que tragam vantagem estratégica aos seus investimentos, até uma queda de preços passa a ser uma ótima oportunidade de lucrar.
Enquanto seu vizinho acredita em estouro de bolha no Brasil, você planeja sua próxima aquisição para lucrar mais.
Para isso, é fundamental contar com a assistência de alguém que domina o assunto.
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