sábado, 25 de abril de 2015

Bolha imobiliária, to be or not to be.

(por Marcio Fenelon)
Conheço o pessoal da Empiricus/Criando Riqueza há um bom tempo. Já estive do outro lado do balcão, ajudando os analistas da Empiricus a entender melhor as empresas que eu trabalhava.
Agora estou diante do desafio de fazer uma série de relatórios sobre a possível existência de uma bolha imobiliária no Brasil. E, mais importante, como operar neste ambiente.
Primeiro você merece saber um pouco mais sobre mim. Já não sou tão jovem quanto gostaria. Isto significa que tenho alguns anos… certo, bem mais de uma década de experiência no mercado financeiro e de capitais.
E passei seis anos trabalhando em uma das maiores empresas do Brasil no ramo imobiliário, daquelas que criam conceito, operam shoppings, hotéis, vendem imóveis residenciais e comerciais. Meu trabalho sempre exigiu conhecimento completo sobre a operação.
O acordo era que eu transmitisse o que eu sabia sobre o mercado de capitais e eles me ensinassem como fazer os mais incríveis empreendimentos imobiliários. Posso dizer que foi uma experiência muito melhor do que qualquer universidade poderia me oferecer. Apenas um adendo: meu pai foi generoso comigo e bancou uma boa graduação pela FGV-SP e depois eu mesmo banquei dois MBAs, no Insper-IBMEC e Fipecafi-USP.
Bom, mas entrando no tema mercado imobiliário, outro dia estava conversando com um desses “financial advisors” para clientes “private” (aqueles que têm mais de US$ 1 milhão de ativos) com sede em Miami e comentamos sobre a verdadeira montanha russa que essa pessoa tinha experimentado no mercado nos últimos 14 anos.
Há 14 anos essa pessoa havia comprado um apartamento por US$ 100 mil. Esse apartamento chegou a valer mais de US$ 1 milhão no momento de pico de mercado; mas com a crise de 2008 voltou aos US$ 100 mil iniciais.
Atualmente o mesmo apartamento está avaliado em torno de US$ 350 mil. Como esse é o imóvel de moradia e tinha sido comprado por um bom preço, toda essa flutuação acabou sendo só uma história para contar para os netos.
Agora imagine se você tivesse o azar de comprar no pico de US$ 1 milhão e, pior do que isso, se tivesse comprado financiado. Isso seria um erro que poderia acabar com a vida financeira de qualquer um.
Mas o que afinal é uma bolha imobiliária?
Usando como exemplo o que aconteceu no mercado americano e com base na premissa de que um gráfico vale mais do que mil palavras, bolha imobiliária é isso:
Este é um gráfico dos preços dos imóveis em Las Vegas desde 2001. Os preços mais do que dobraram e voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve uma queda de mais de 60% para quem comprou lá no pico. O mercado de Las Vegas foi um dos que mais sofreu com a crise americana. Na média, o mercado americano caiu 27% do pico ao fundo da crise. Contudo, quando um mercado está com preços nas nuvens não necessariamente significa que está sob uma bolha.
A bolha se caracteriza por um mercado com preços muito maiores do que os historicamente observados e principalmente por causas insustentáveis no longo prazo que, consequentemente, resultam em uma forte queda de preços em um período seguinte.
No caso americano o fator insustentável número 1 e que inflou (e desinflou) os preços foi o nível excessivo de crédito imobiliário oferecido por lá. Foram “só” US$ 6 trilhões a mais de crédito entre 2003 e 2008, equivalente a 150 % do PIB atual do Brasil, concedido em crédito às famílias americanas para a compra de imóvel!
Mas, de novo, o crescimento em si do crédito não explica a bolha. Há também os empréstimos mal feitos. E isso aconteceu com muita frequência nos EUA. Emprestou-se para quem não podia pagar. Os empréstimos chegaram a uma relação de 90% do PIB americano, com um agravante: na média, as famílias americanas endividadas estavam pagando cerca de 36% de tudo que o ganhavam em parcelas de financiamento imobiliário. E, se a média era 36%, tinha muita gente comprometendo 40%, 50% e até 60% de sua renda somente com o pagamento de financiamentos imobiliários.
Nesse contexto, como se faz para pagar todas as outras contas da família, como alimentos, água, luz, saúde, carro e cartão de crédito? Não tem jeito. O orçamento dessas famílias foi para o buraco.
Quando o mercado percebeu que a corda ia arrebentar, houve um dos maiores recuos da história de crédito (o dinheiro literalmente sumiu!) e o combustível para os aumentos de preço acabou.
As famílias (e os especuladores) saíram correndo para tentar salvar algo vendendo suas propriedades a qualquer preço para se livrar das dívidas. E o resto é a história contada no primeiro gráfico que mostrei ali acima.
Mas e no Brasil? O forte crescimento dos preços dos imóveis (quintuplicaram desde 2001) e o aumento de 5x na participação de financiamentos no PIB desde 2007 configuram a formação de uma bolha que está prestes a estourar?
Em nossa opinião, não, negativo.
E afirmamos isto baseado em alguns fatores importantes, dentre eles a relação do crédito imobiliário sobre o PIB, medida importante para diagnosticar a existência de uma bolha. Só para exemplificar, tal relação no caso brasileiro corresponde a 8% atualmente, um percentual bem baixo se comparado ao de outros países, como o Chile (20%), Itália (23%) e Espanha (58%). Além desta relação, há outros fatores que apontam para não existência de bolha atualmente, que apresentaremos a seguir em nossos materiais.

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